水城县双水新区碧天国公墓.doc

水城县碧天园公墓 项目可行性研究报告 一、项目背景 水城县是六盘水市城区的重要组成部分，规划总面积25平方公里，规划居住人口18万。随着城市的快速发展和城市功能的配套和完善，殡葬事业也要求同步发展，否则，一个“山水园林城市”的“凉都福地”的优势将被传统的殡葬陋习所影响，根据省殡葬改革、殡葬管理、殡葬规划、殡葬建设的要求，在水城县拟建一个经营性公墓很有必要。在目前，以引进民营资本，开发建设新区公墓项目，既解决政府投资不足，管事繁多的问题，又为加快经济建设步伐，提升城市品位，打造“山水园林城市”，服务城市居民，杜绝乱埋乱葬，节约土地资源落到了实处。 公墓是人生的后花园，随着殡葬制度的改革和殡葬文化的提升，公墓建设要求建成公园式、休闲式、娱乐式公墓，这样，人生就有了美好的归宿，自然会感到死也冥目，后人也易于祭奠前辈，寄托京思。以这样的理念来进行投资开发是可行的。 二、项目选址 公墓项目选址将按照市场需求和服务范围，充分利用荒山地，不占耕地，交通方便的原则，进行选址确定。六盘水市中心城区狭长，城市东西长度有15公里，水城县靠东方向，西面为钟山区，市级行政中心均设于址。按照项目选址原则，本项目选址在水城县靠钟山区方向为宜，距城区在8公里以内。根据城市人口规划居住18万人，按照20年使用期规定，经营性的公墓将安葬逝者5万人次，所需占地面积300亩左右，根据贵州山地的特点，每个墓地将耗用4平方米的荒山地（包括道路、堡坎、绿化、设施、房屋等其他用地）。按照上述要求，选址初步拟定在 ________________________________________一带，可满足选址要求，项目一经批准，即作选址定案。 三、建设条件 本项目建设条件具备，一是有国家政策支持，根据国务院1997年颁布的《殡葬改革条例》指出，殡葬管理的方针是“积极地、有步骤地实行火葬，改革土葬，节约殡葬用地，改革丧葬陋习，提倡文明节俭办丧事”；二是符合地方经济发展，建设生态文明城市的要求；三是水城县周边交通便利，市民扫墓、祭奠方便；四是资金来源由个人筹措到位，不用国家投入；五是土地资源利用荒山开发，不占用耕地，利国利民。 四、市场分析 推行火化，改革土葬是大势所趋，六盘水市区早已下发了相关文件、禁止乱埋乱葬，使殡葬改革工作走上了制度化、正规化、法制化轨道，因此，经营性公墓的市场开发有了政策的保障。随着殡葬文明的提升，人们已感受到集中安葬在公园式的公墓里比孤魂遍野式的安葬方式更好。根据水城县人口发展规划，18万所居住人口，每年按照一般死亡规律在5.0%左右，那么将有9千身故火化者需要安葬，目前习惯，有75%可能回原籍安葬外，有25%（即2250身故者）需要进公墓安葬，再加上市区人口东移和钟山区会有一部分市场，那么，本公墓每年的入墓安葬者将超过2300以上。在目前状况下，每年入墓者将在500~800个之间。 五、投资估算和资金筹措 根据以上市场分析，在该项目按20年周期预测，需征拨荒山地300余亩，分期开发建设，滚动发展。按照目前的市场需求和物价水平，第一期投资人民币1200万元，投资主要内容有： 1、征拨土地（荒山地）100亩，征地费500万元。 2、房建设施200万元； 3、道路建设100万； 4、土地平整，堡坎建设200万。 5、绿化、休闲设施、环境100万。 6、交通车辆30万元。 7、其他：20万元。 8、流动资金：50万元。 以其他规模类拟项目的投资经验，上述投资可以保证建设和项目运转之需要，附“项目投资一览表”。 资金筹措，以上资金来源和筹集，均为个人和民营企业投资，不需国家投资，资金已经筹集到位，即可投入。 六、财务分析 该项目经营相对简单、稳定，只要严格管理，认真做好服务、让客户满意，财务就会有微利。 1、销售收入预测：按照市场需求和政策定价原则，实施科学、合理的墓位（含石碑等材料）销售，分不同档次定价。第一类：属政策优抚对象，亏本销售，政府补贴，民政把关。第二类，属政府按市场经营原则、合理定价；第三类，企业自行定价，以文化艺术品位确定。根据市场预测各年的销售收入如下： 第一年：销售收入为6900,000元（以均价13800元/位，销售量为500位） 第一类：入墓数500位×5%×2000元/个（均价）=5万 第二类：入墓数500位×65%×12000元/个(均价)=3900,000万 第三类：入墓数500位×30%×20000元/个（均价）=3000,000万 第二年：销售收入（递增10%）为759万元。 第三年：销售收入（递增10%）为834.9万元。 第四年：销售收入（递增10%）为918万元。 第五年：销售收入（递增10%）为1010万元。 2、经营管理成本预测为：