济南财富广场市调报告 济南房地产、商业市场调研.doc

目 录 第一部分 济南圣凯财富广场项目概况 一、项目概况 （一）地理位置 （二）项目概况 （三）主要面积及经济指标（暂定） 二、济南市概况 （一）济南市基本情况 （二）济南市国民经济现状 （三）济南新城市规划 第二部分 项目市场调研 A、济南商业市场大型商业项目调研分析 济南商业市场概述 济南大型商场选址、商圈分析 （一）济南城区商业区发展现状 （二）济南大型商场商圈及选址比较 （三）济南城区商圈特点及未来发展趋势 济南大型商场人流动线分析 （一）外部人流导入系统 （二）内部人流动线规划 济南大型商场的招商及商户组合策略 （一）招商与商户组合策略 （二）大型商场品牌商户重复度分析 （三）大型商场招商合作条件比较（以服饰类商品为主） 济南大型商场中的餐饮休闲辅助项目 （一）餐饮项目在济南大型商场中的作用 （二）休闲娱乐项目在济南大型商场中的作用 济南大型商场的购物空间与环境 济南大型商场的经营管理特点 八、济南商铺租赁价格比较 九、济南商业地产项目销售市场调研 (一) 济南商业开发供应市场分析 (二) 济南典型在售商业楼盘调研 (三) 济南商业地产分析 B：济南商务物业市场调研分析 一、济南房地产市场概述 (一) 2004年房地产市场回顾 (二) 2005年济南房地产市场发展预测 二、济南商住楼市场调研 (一) 市场供应情况 (二) 价格分析 (三) 销售情况分析 (四) 客群分析 (五) 济南商住楼市场未来预测 三、项目周边商务氛围调研及综述 济南商务区域划分及特点 区域价格走势分析 本项目周边商务情况调研 区域租金分析 第三部分 济南市商业消费特征及消费力市场调研分析报告 济南城区居民人口及购买力基本状况 二、济南市城区消费者消费习惯问卷调查分析 济南消费者个性研究 济南消费者消费习惯及消费力研究 消费市场特点综合评述 第四部分 济南圣凯财富广场项目规划定位及建筑功能规划建议 一、项目整体规划定位： 项目规划依据： 商业部分规划定位 商务公寓规划定位： 二、项目具体建筑规划建议 商业部分规划建议 商场内部装修风格建议 商务公寓部分规划建议 第五部分：项目销售价值初步预测方案 项目商业部分销售价值预测 项目商业部分销售模式初步设想： 项目商务公寓部分销售价值初步预测 项目销售方案设想： 第一部分 济南圣凯财富广场项目概况 一、项目概况 （一）地理位置 本项目位于山东省济南市历下区泺源大街北侧，南临市区主干道泺源大街，毗邻市中心广场----泉城广场，地理位置十分优越。 泺源大街——在本项目的南侧经过，是济南市区最主要的交通大道，东西向贯穿城区，沿途集中济南市大部分高层写字楼和商业、公共设施，是济南市区目前最具商业价值的街道。 泉城广场——位于市区中心，由本项目沿泺源大街向西行500米，被誉为济南的“城市大客厅”。呈长方形，东西长约780米，南北宽约230米，占地16.7公顷。自西向东主要由趵突泉广场、济南名士林、泉标广场、下沉广场、颐天园与童乐园、滨河广场、四季花园、荷花音乐喷泉、文化长廊、科教文化中心、银座购物广场等部分组成。其周边聚集了济南最全、最大、档次最高的商场、写字楼和公共服务设施，构成济南最繁华的核心商业区、商务金融区。 （二）项目概况 本项目位于济南市历下区泺源大街路北侧，与济南市最大的商场银座商城隔路相望。地下二层停车场，地下一层至地上三层为商业裙楼，四至六层为商务公寓。 （三）主要面积及经济指标（暂定） 地上建筑面积：34417㎡ 地下建筑面积：21365㎡ 容积率：2.83（地上） 建筑密度：68.3% 绿地率：20.5% 二、济南市概况 济南市基本情况 济南市位于山东省中部，是山东省省会，是全省政治、经济、科技、文化中心，也是全国15个副省级城市之一，全国历史文化名城。现辖市中、天桥、历下、槐荫、历城、长清6区和章丘1市，平阴、济阳、商河3县。总面积8154平方公里，人口592.17万人。其中，市区人口近300万。 济南拥有航空、铁路、公路、内河航运等交通设施，是全省的交通中心。铁路有京沪线、胶济线在此交汇、公路与河北、江苏、河南、山西等省贯通，建成有济青、济德、济聊、京福、京沪高速公路。 表1 济南各城区经济实力对比（2003年） 城区 人口（万） 地税收入（亿元） 储蓄余额（亿元） 历下 56 2.7 135 市中 53 2.3 130 槐荫 34 2.5 84 天桥 48 2.6 116 历城 83 5.3 54 长清 53 1.8 27 （资料来源：济南市各区政府网站公开的2003年统计报告） 济南市国民经济现状 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现