济宁项目市场调研报告.doc

济宁项目商业市场调研分析 济宁市宏观经济 济宁市基本情况概述 济宁市位于山东省的西南部，是山东省重要的对外开放城市、工业中心城市和四大区域中心城市之一。现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区，面积11000平方公里，2009年末总人口831.31万。北依泰山，南临淮河，东靠沂蒙，西傍黄河，辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通十分方便。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速公路和四条国道、八条省际干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。是中国优秀旅游城市、山东省鲁南城市带中心城市，面对国际金融危机冲击带来的严峻挑战，顺利完成三保三促、一个高于的任务目标，各项工作取得新成绩。全市地区生产总值完成2280亿元、增长12%；财政总收入272.5亿元，其中地方财政收入134.7亿元、增长12.7%；全社会固定资产投资1100.6亿元、增长25%；社会消费品零售总额869.4亿元，增长19.4%；城市居民人均可支配收入16978元，农民人均纯收入6415元，分别增长8.8%和7.5%。 2005 2006 2007 2008 2009 地区生产总值(亿元） 1266 1456 1730 2000 2280 增长比率 17.30% 16.40% 18.81% 15.61% 12.00% 2005-2009年济宁市人均可支配收入数据统计表 　 2005 2006 2007 2008 2009 人均可支配收入（元） 10739.0 11996.0 14200.0 15670.0 16978.0 增长比率 13.00% 11.70% 18.37% 12.80% 8.80% 按照国际惯例，在人均GDP迈上1000美元的台阶后，必然引起消费结构升级。进入2005年，随着全市经济的快速发展，消费结构升级更加明显，在城乡居民消费中普遍存在消费周期越来越短、折旧越来越快、档次越来越高的现象。面对消费升级带来的广阔市场，我们要不失时机地抓住这大好机遇，因势利导，全方位扩大消费需求，充分发挥消费需求对经济增长的拉动作用。 房地产发展基本规律也揭示，当一个城市（地区）人均GDP数值达到3000美元后，其房地产市场发展将呈快速成长态势；人均GDP数值达到8000美元后，房地产发展将趋于平稳，市场空间接近饱和状态；现阶段济宁市人均GDP已快突破破3000美元，房地产业正处于快速发展阶段，未来发展形势看好。 济宁市政府发展规划 城市性质：以发展先进制造业和现代服务业为主的鲁西南地区中心城市，省级历史文化名城。市域城镇体系规划：城镇规模等级结构分为四级，一级为中心城市济宁一曲阜都市区(济宁市区、曲阜、兖州、邹城)；二级为次中心城市微山、鱼台、金乡、嘉祥、汶上、泗水、梁山等7个县城；三级为22个中心镇；四级为其他一般建制镇。城市化水平2010年达到49％左右，2020年达到60％左右。要优先构建复合中心城市，加强都市区一体化建设；着力培植次中心城市，积极发展中心镇，适度发展一般镇，适时合并行政村；统筹安排城乡居民点、各类产业、重大基础设施和公共服务设施，努力构建分工有序、布局合理的城镇体系。城市规模：近期到2010年，城市人口70万人左右，用地82平方公里；远期到2020年，城市人口100万人左右，用地115平方公里。城市规划区：包括济宁市市中区、任城区．兖州市黄屯镇、王因镇行政辖区及嘉祥机场净空控制范围。城市规划布局：城市建设发展方向以向东为主，控制北部，优化西部，适当发展南部，形成“一湖两城，双心三轴”的布局结构。“一湖”指南外环以南的北湖及其周边的湿地保护区。该区以保护为主，主要是搞好生态环境保护和修复．适当发展旅游度假等设施。“两城”指西城区和东城区。西城区以发展商业贸易、文化娱乐、生活居住等为主．适度发展低污染、高附加值、高就业的一类工业；东城区以发展新型制造业、高新技术产业、仓储物流业为主。“双心”指西城区城市商贸中心和东城区商务中心。西城区城市商贸中心重点发展传统商贸、金融、文化娱乐、餐饮服务等产业；东城区商务中心重点发展商贸咨询、文化娱乐、金融保险、体育休闲等产业。“三轴”指历史文化轴、现代文明轴和时代发展轴三条轴线。沿古槐路一樱花路一王母阁路一北湖路形成体现济宁运河文化、历史文脉的历史文化轴；沿东城区海川路建设集商务、文化、娱乐、休闲、绿地广场为一体，展示新世纪都市风貌的现代文明轴；沿太白楼路一诗仙路形成贯通东西、融汇古今，展现时代发展脉搏的时代发展轴。坚持节约用地、保护耕地、科学合理用地，为经济发展和城市建设服务的原则。科学确定建设标准．集中紧凑安排建设项目，提高土地利用率。科学安排发展时序．建设一片，完善一片，使城市建设在规划的指导下健