浦东新区航头镇上海车市项目报告.ppt

推盘节奏 推盘节奏 推盘节奏 价格定位的总体策略 价格定位的总体原则 1、一房一价：通过对每一个单位房源在位置、楼层、面宽、进深、面积、附加值等方面的逐个判断而制定的每一套房源的价格，这样的个性化定价充分满足了房源自身价值的最大化。 2、避免价格下调：房价在开盘以后，原则为只升不跌，如价格有下调、不仅会严重挫伤已购房者的积极性，带来市场负面效应，更使准客户采取观望态度，影响销售速度，进而会使楼盘市场信誉度下降而影响楼盘销售。 3、避免价格做空：不能为了人为地制造人气，在市场实际接受力较差的情况下，依旧提高市场销售价，而在实际销售中，又随意地给客户还价、打折，出现价格做空现象。 4、避免缺少价格升值空间：销售过程中一旦发现楼盘市场出现业绩，便误认为上市价格太低，过快或过大地上调房价，致使市场应预留的空间失去，尽管从外表形式上看非常荣耀，但往往会因此失去市场。 5、价格空间面向优势资源：在推盘过程中，充分考量产品与位置、面积之间的关系，在价格策略中拉开位置好面积小与位置差面积大的差价，同时也通过价格杠杆，引导客群向位置差面积大户型进行挤压。 阶段性的价格执行策略 （1）内部登记时，公布价格平实，即高面价、高折扣，才能吸引到消费群体的竞相关注，预留价格悬念空间，真正做到高端的物业、平实的价格； （2）开盘销售时，价格小幅快步拉高，以销售现场的价格提升控制，把控项目整体销售节奏，以最终保证达到和预留准备后期陆续提价的单位； （3）中期销售时，随好单位的快速销售去化，价格逐次上升，依靠产品的稀缺性和价格引导快速促成销售； （4）尾盘销售时，借助终端市场价格炒作，定期陆续拉升价格尺度，以逼紧客户购买时间差，依靠价格引导稳步促成销售。 商务综合楼(建材广场)产品价格拟合 商务综合楼(建材广场)产品价格拟合 展示大厅(家居广场)产品价格拟合 销售总额价格拟合 概念性样板商铺 现场包装 外部导视 形象策略 形象策略 展示策略 一楼打造成为以展示为主的概念商铺 二楼装修成为适合居家或者是特色商业等形式的概念商铺 增加现场的导视系统，以及部分未装修的商家要求做简单包装，烘托商业气氛 展示策略 展示策略 增加项目周边的的导视系统，烘托项目在售气氛，截流周边的客户 推广策略 媒体计划 10万 软文 6万 户外看板更新 5万 旺场活动2个月一次 5万 DM直邮 20万 网络 10万 短信（两个月一次） 2010.5-9 开盘热销期 25万 报纸稿(新闻晨报或新民晚报半版)及软文炒作 5万 短信 5万 短信 蓄客期 15万 开盘活动 2010.4-5 10万 网络推广 2010.2-3 2010.12-2011.1 时间 25万 报纸稿项目新形象(新闻晨报或新民晚报半版)及软文炒作 20万 户外刀旗（两个月） 开盘期 6万 户外看板，楼梯写真更换 212万 费用合计 10万 派发单片，宣传册资料（各5000份） 5万 旺场活动 5万 网络推广 25万 内部导式系统及商铺包装 筹备期 费用 项目 推广阶段 投资理财研究讨论活动 推广策略 户外巡展 推广策略 利用4s汽车展示活动吸引客户前来参观 客户策略 “二大行动”，客户经营策略 “第一行动”: 直击目标客户 到各个商场门口、热闹的集市派发宣传资料，通过传达项目独特产品点，吸引客户。 通过老带新活动，带新客户前来参观项目，并给老客户与一定优惠（免物业管理费等） 通过客户资料获取私营业主的信息，先电话预约再上门拜访客户 客户策略 “二大行动”，客户经营策略 “第二行动”: 优派联动 利用优派克思的商业客户名单，联动上海、苏州、南京三地公司，整合商业资源，对已购商业客户进行项目介绍，统一安排到项目现场看盘。 可以借用苏州、南京已售的商业项目现场做产品推介会，来促进销售 沪各地区同乡会名录 台湾商会 新加坡商会 香港商会 …… 餐饮协会名单 服装协会名单 连锁店品牌名单 …… 宁波同乡会 杭州同乡会 温州同乡会 …… 各区上海商会名录 各行业协会名录 客户策略 优派的其它客户资源 汇报结束，感谢聆听！ 亿联全球家居建材博览中心 项目位置 航梅路668号 发展商 上海航宏投资发展有限公司 类型/规模 占地面积：60万㎡ 总建筑面积：182920㎡容积率:1.50 停车位：746地上 目前在售商铺套数：965 建筑类别 围合式商铺 开盘时间 2009年12月19日 当期开盘时间 2010年11月23日 预计入驻时间 2010年12月 目前推售产品 项目A、C区2层商铺，主力面积在50-60㎡ 公开在售报价 1楼2.8万元/㎡、2楼2.3万元，返租期其为10年 实际在售均价 1.5万元/㎡ 区域目前在售项目 推盘进度 当期建筑面积㎡ 当期套数 可售面积㎡ 可售套数 套数去化率 项