海南万宁房地产项目产品概念规划建议书.doc

海南万宁项目产品概念规划建议书 2010-4-19 目 录 一、 海南市场现状 5 1. 房地产市场概况 5 1) 2009年海南房地产市场总体情况 5 2) 海南省国有土地出让情况 6 3) 东西线高速各区域项目情况 7 4) 小结 7 2. 海南休闲度假市场概况 8 1) 海南旅游资源 8 2) 海南09年旅游业发展现状 9 3) 国际旅游岛规划 9 二、 万宁市概况 12 1. 地理概况 12 2. 09年万宁市经济发展概况 13 3. 09年万宁市房地产市场发展概况 13 4. 区域旅游资源分析 15 （1）兴隆热带花园 16 （2）兴隆温泉旅游区 16 （3）石梅湾度假区 17 （4）礼纪青皮林自然保护区 17 5. 09年万宁旅游业发展概况 17 三、 项目定位 18 1. 项目区位分析 18 2. 区域交通分析 19 3. 周边重要设施分析 20 4. 区域景观格局分析 21 5. 市场机会点分析 22 6. 概念规划及策略 23 7. 我国康复疗养旅游概况 24 1) 康复疗养方兴未艾 24 2) 康复疗养旅游的主要特点 25 8.国内外典型案例研究 26 1) 泰国华欣?Chiva-som 26 2) 三亚·亚龙湾5号 33 8. 产品初步定位建议 38 ? 项目目标及特色 38 ? 项目功能内容、配套规划： 38 ? 项目业态构成： 39 1) 兴隆水上乐园 40 2) 顶级保健医院 42 3) SPA温泉康复疗养院 43 4) 主题特色酒店： 44 5) 老年疗养公寓及独栋： 45 6) 中医保健疗养中心： 46 ? 项目初步规划建议 49 ? 客群定位 50 1) 目标客群诉求特征 50 2) 目标客群定位 50 3) 目标市场及客群构成 51 四、 项目开发作用及意义 52 海南市场现状 房地产市场概况 2009年海南房地产市场总体情况 海南--中国休闲地产的前沿地 海南是海滨休闲地产的典型代表。海南依托独特的度假资源发展休闲地产，面对的客户群不仅仅局限于本地，而是面向全国，乃至全世界的购买者，吸引了大批“置业候鸟群”。 2009年，海南省房地产市场运行变化较大，特别是三亚市在“国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见”批复后，房屋销售价格直线上扬。 房地产投资 2009年，海南省全社会固定资产投资超千亿，达到1002.5亿元。房地产开发投资287.9万元，同比增长44.3%。其中，住宅投资261.8亿元，同比增长51.9%，住宅投资占全社会固定资产投资的比重达到26.1%。 商品房销售量 2009年，海南省全年销售商品房面积560.3万平方米，商品房销售额351亿元，房屋销售均价6265元/m2。其中，三亚市房屋销售均价9526元/m2，位居温州（17116）、上海（15404）、杭州（15277）、北京（15051）、深圳（14758）、宁波（10178）广州（9882）之后，名列第八。 客户群体 内地：多数来自东北和华北等较寒冷地区地区，其次为上海、浙江和川渝；特别是江苏、浙江的购房人群，年末大增； 国外：多数来自美国，其次为德国与法国，还有部分来自加拿大、奥地利、英国、荷兰、日本、韩国、俄罗斯等国家。 海南省国有土地出让情况 2009年海口市出让国有土地（不含工业用地）10幅，其中，居住用地8幅。出让土地面积2128亩，其中，居住用地1611亩。楼面地价1780元/平方米，其中，住宅楼面地价1037元/平方米。 2009年三亚市出让国有土地（不含工业用地）8幅，其中，居住用地3幅。出让土地面积670亩，其中，居住用地361亩。楼面地价3266元/平方米，其中，住宅楼面地价3786元/平方米。 东西线高速各区域项目情况 以三亚为中心，房地产开发基本以上分为东西两线，其中东线属于仅次于三亚的开发热点，土地基本饱和，西线属于待开发区域，整体相对较差。其中三亚区域项目一线海景房售价基本在4-7万元/平米，二、三线商品房售价也超过1.8万元/平米，东线一线海景基本在1.5-5万元/平米，西线目前无一线海景项目，其它项目售价在1400-7000元/平米。 小结 自海南国际旅游岛的概念推出后，海南房地产市场出现了前所未有的热度。大量投资客、开发商的涌入，不仅直线拉升了三亚及东线高速区域的房价，更是促使原本无人问津的西线高速区域也成为开发商追逐的热点。 三亚是目前热点中的热点，区域土地资源紧缺，一线海景售价基本在4-10万元/平米，二、三线商品房售价也在1.8-3万元/平米； 东线高速沿线区域，仅次于三亚的热点成熟区域，与三亚相似，目前基本处于开发饱和状态，以一线海景房为主，别墅售价在4-5万元/平米，公寓售价在1.5-2.5万元/平米； 西线高速沿线区域，属于待开发区域，整体较为荒凉，