润园地产哈尔滨东方农场开发定位报告.doc

润园地产 哈尔滨东方农场开发定位报告 润园地产翡翠城营销策划部 2011年4月 目 录 第一章 项目基本情况 一、基地位置 拟开发项目位于哈尔滨市东郊，距哈尔滨市区约20分钟车程，邻哈尔滨长江路，面积约10000亩（666万㎡）。 项目位处哈尔滨半小时生活圈内。 二、基地现状分析 简析：农场，山地，湿地，坡地。自然条件俱佳。 四、依据地块性质制定开发方向 东方农场为国有农场土地，农场不具有房地产开发性质，因而不具有独立产权性质；但可借投资开发农业之名， 与旅游及地产嫁接。 旅游地产解释：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资值。旅游地产分类从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。 一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 第二章 项目主题开发构想 哈尔滨第一个真正意义的国际农庄； 1、目前，哈尔滨缺乏真正意义上的的豪宅，哈尔滨目前房地产开发的别墅功能单一，仅为高档住宅的一个版 本，真正意义上的别墅豪宅，它是融合居住，度假，旅游，玩乐于一身；豪宅与高档住宅，二者的区别在于：前者是度身定制的个性化物业，后者为可以复制的规模化产品；前者的优越，和周边环境的高度和谐是不可替代的，而后者则差得多；前者的珍贵主要体现在建筑特色和历史人文价值上，后者的高档则主要表现在装修和配套设施的豪华及现代化上；高档住宅的价格一般只比同一供需圈内一般住宅高50％到倍左右，而豪宅作为稀缺性物业，有的甚至像古董那样，价格要比高档住宅还贵一倍甚至好几倍。豪宅作为一个概念，不像星级酒店有一些绝对的标准来判定，但真正的顶级豪宅至少要具备6个条件：面积要大，为满足基本生活需求，建筑面积至少应在300平方米以上；国际级物业管理水平是豪宅必备条件；住宅的外型和平面设计有独特风格，达到国际水平；位置距离市区合适，不在喧嚣的城区，也不能在过远的郊区，所谓距自然很近、离红尘不远；社区景观环境优美、配套设施完善；OK为代表的夜生活——从家居走向社会 第二次 户外运动时期：以高尔夫为代表的户外运动——从室内走向郊野 第三次 海洋休闲时期：以游艇为代表的“海岛休闲”——从陆地走向大海！ 本项目的推出，形成中国第四次休闲浪潮 养生庄园时期：以大农场、养生园为代表的全新生活——真正的走向大自然！ 中国房地产史上突破性的变革，引导中国富豪阶层迈向国际化品味生活 1、豪宅不仅仅是一所能够舒适居住的房子，而是要创造一种高尚优雅的人文生活方式；不仅仅是要建造一座座值得欣赏并珍藏的建筑艺术品，而是要创造一个与自然相融合的园林化景观环境；不只是提供一件可供销售的商品，而是希望建成为能有较深内涵和较长影响力的精品。随着我国改革开放，富裕阶层的形成，他们对居住品质要求的提高，这是不争的事实；但就来说，豪宅的概念被江景宅、山景宅等高档住宅，顶级豪宅的客观条件。像美国、英国，一栋别墅往往是几百亩、上千亩，拥有花园、球场、飞机坪、游艇等豪宅，形式极大丰富，表现最富阶层的非凡生活、个性和品位，且与国际意义上的豪宅接轨。 建筑面积平方米 占地面积（亩） 栋数 合计占地（亩） 1 1000 10 6 60 2 1100 20 6 120 3 1200 30 6 180 4 1200 40 6 240 5 1200 50 6 300 6 1300 60 6 360 7 1400 70 6 420 8 1500 80 6 480 9 1600 90 6 540 10 1800 100 3 300 总计 57 3000 庄园建筑类型为1—3层的多层建筑，以现代风格为主，外观简约大方，内部豪华装修； 庄园之间的分隔以茂密的树林自然间隔为主，庄园内密植花草灌木，形成庄园内独特景观； 根据地块环境设置，保证每户都可以观赏到绝佳地景观面； 赠送室内豪华装修，提供装修套餐供业主选择；所购土地可自行规划建造私家庄园内建筑，包括户外泳池、球场等； 农场庄园特色内容 引进国际一流物业服务公司提供六星级酒店服务， 提供特色的私家庄园保安服务，庄园内设置国际一流的安防设备，每个庄园都配备专门的保安队，私家庄园采用军事管理区安全保卫模式； 提供私家庄园大管家服务，采用一对一的服务模式，代为庄园业主管理其选购的农场、牧场、