深圳旧城改造报告.doc

快速城市化下的深圳旧改 根据国际经验，当一个地区的城市化水平达到30%的临界值时，该地区将进入加速发展阶段。 快速城市化过程对城市发展的影响一方面是城市大举向外围扩张，另一方面是城市人口数量急剧增加，引发了对城市土地资源的争夺。土地紧张成为我国城市发展中面临的根本问题。 城市土地资源是极其有限的，而城市的良性发展应该是有一定的土地存量，才能满足城市持续发展中的用地需求；这种矛盾必须通过城市更新的方式释放土地来完成，换言之，快速城市化地区应鼓励进行持续的旧城改造。 一、深圳的旧城改造历程 随着城市化进程的加速发展，“旧改”已经成为政府工作的当务之急，并被提到了重要的议事日程。旧城改造是块肥肉深圳虽然只有20多年的发展历程，然而，却呈现出一大批亟待动手术的城市改造项目。这些项目主要集中在老大难的城中村、城市建设初期的经济实用房、工业厂房以及城市规划残留地块、由于经济利益关系形成的烂尾楼项目。 深圳市从1997年开始尝试改造“城中村”，按每镇一村的办法试点，探索农村城市化的操作模式。1999年，市委、市政府又提出“规划全覆盖”要求，试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求；然后撤点并村，实行村民住宅连建、单元式统建。为保障城中村的改造工作，深圳市于2004年11月已出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》；为避免对正常的房地产市场造成冲击，给政府土地收益造成影响，市政府正在委托编制城中村改造总体规划。该规划计划在2005年1月完成大纲，6月基本完成。 二、旧城改造成功案例：龙岗镇第二工业区改造 为工业区整体搬迁，以大手笔的旧区改造模式建设高档次的商业服务与居住综合项目，这一层次的开发在龙岗区尚属首创。改造地段位置适中，属城镇新老发展的过渡结合部，位置好，人气旺，对外交通条件优良，临龙岗经济发展主干线的深惠路面长达600米，总规划面积21.8万平方米，建设用地16万平方米。工业区的旧城改造规划采取整体规划、全部拆迁、分期实施的步骤，商住、公建与市政配套同步建设，形成在分期目标内拆旧与建新的滚动发展模式。 第二工业区旧改项目整体建设按照批准的总体规划，兴建一个集商业、娱乐、休闲、居住为一体的商业城。2001年4月在区、街道(原龙岗镇)的指导下，该项目在保证整体总规划控制指标不变进行高标准建设的前提下，分区分块引资，并于2002年初完成8个小区的招商工作，5家开发商联合进行整个项目的工程建设，总投资为12亿元。经过近3年时间的努力，目前基本完成了整个旧改范围内的所有拆迁安置工作，第一期工程均已竣工开业。目前，龙岗街道第二工业区改造后入驻的商城营业额已近10亿元，营业税已超过6000万元。同时，该工业区的改造，为进一步提升龙岗城市化的档次、改变城市面貌、繁荣龙岗经济起到了积极作用。 三、深圳旧改的经验启示 快速城市化过程中的跳跃式发展是旧城形成的主要原因 龙岗镇第二工业区改造现实表明，在快速城市化地区，市场规则决定城市的发展方向，比如在用地选择上，优势地段会被率先瓜分，而需要修缮改造的地区则因开发成本较高而被市场选择所忽略；当优势地段的土地资源所剩无几时，开发商则会越过劣势地段寻找新的发展用地，政府则不得不扩大城市规划版图。 这种跳跃式发展的方式是造成快速城市化城市里大部分旧城形成的主要原因。只有当旧城区的环境恶化到引起社会大量社会问题和影响城市形象的地步，政府则不得不付出极大的代价，进行被动的旧城改造。由此可以看出，深圳城市化过程中的旧城改造初衷主要出于维护城市形象的片面考虑，而从实质城市功能改造角度来考虑关外旧城改造的效益则有所忽略。 经营城市的发展策略是旧城持续增多的主要原因 “经营城市，管理规划”是一度比较流行的市长口号。“经营城市”这句话反映的一个思路就是，把城市作为一个单纯经济实体来对待，那么评判管理者政绩的重要指标自然是GDP了；而“管理规划”则是一种静态规划的思想，似乎我们的城市一旦规划好，只需照章办事就行。然而这些年来一些城市的经验早已证明，规划是强硬不起来的，静态的规划指标只会被开发商一再突破，最终结果是更多的土地流失，开发商得利，政府官员政绩鲜明，皆大欢喜——真正该修缮改造的旧城区仍未得到重视，为城市的长远发展留下隐患。 而且通常的情况是，这些旧城区在土地市场选择中其价值仍然继续下降，政府和开发商着眼于拓展更有价值的新城区，这样一来则造成更多“旧城”的形成。 龙岗镇第二工业区改造主要致力于工业元素向商业元素的过渡，力求实现土地功能价值最大化的增值。不过，由于深圳关外人口密度普遍的不高，超前兴建大型商业设施增加土地开发风险，与经营城市理念中的“土地市场定位、产业合理规划”原则相悖。 2.当前深圳旧城的类型 [1]旧城区： 即城市的旧区（如罗湖老区）。这个是大多