深蓝地产卫辉项目营销策划案.doc

1 执行总结 1.1深蓝地产介绍 郑州深蓝房地产咨询有限公司成立于2004年，是一家房地产营销系统服务商。凭借着对房地产行业的热爱，以经过市场检验的精英团队、行之有效且富于创造性的操作技巧，塑造了独具特色的、具有深蓝特点的专业地产营销机构形象，同时也赢得了业界的广泛认同和支持。深蓝主要的目标市场是河南地区，以郑州为中心，向周边县市拓展。秉承“以实效营销缔造地产传奇”的经营服务理念，深蓝目前在省内多个城市都有正在操作的大型地产项目，比如与卫辉临近的新乡、辉县、获嘉。大量个案中积累的经验，使深蓝坚信：在房地产的动态发展中，只有提供一种富有创造性和想象力且具有实效的专业营销顾问服务，才能唤醒市场、才能做到与市场同步。源于品牌的非凡想象，深植内心的不灭激情，是深蓝前进的动力。 1.2卫辉项目介绍 卫辉项目位于卫辉大道南段路西，总占地约110亩。作为“新卫一体化”的主要通道、卫辉市南北主干道、卫辉市最优美的城市景观大道和市级行政单位最集中的行政一条街，卫辉大道受到新乡和卫辉人越来越多的关注。 目前项目周边800米范围内，分布有财政局、农业局、电业局、交通局、水利局、房管局、盐业局、城管局、交警大队等。周边即将搬迁兴建的单位主要有法院、检察院等机构。周边如此多的行政单位，将大大的提升项目的地段价值。 1.3策划目的 随着县域房地产的快速发展，卫辉作为新乡的县级市，也将得到越来越多人的关注，其竞争也会越来越激烈。如何在卫辉的项目进行准确的目标市场定位，进行有效的市场推广，进而在激烈的市场竞争中占据优势主动地位，是我们本次策划的主要目的。 2市场背景分析 2.1国内房地产市场状况 由2010年开始，各地限购令的出台使国内房地产市场出现了两个比较明显的转变： 一方面，主角从以往的住宅产品逐渐过渡到以商铺和写字楼等为代表的商业地产项目。各地纷纷推出的楼市“限购令”收窄了资金涌向住宅市场的通道，但在流动性泛滥的宏观经济背景下，资金必定要寻求新的出口。业内人士指出，2011年投资者从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现，各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注。截止今年5月，房地产市场现状也确实验证了这一趋势的发生。 另一方面，房地产的开发重点，从北上广深这样的一线城市，开始迅速向二、三、四线城市延伸。今年开始，大量的开发商加速从一线城市向二三四线城市转变。实际上很多二线城市的开发商已经云集在三四线城市，三四线城市面临着前所未有的发展良机。资料显示：2010年全年，一线、二线、三线城市房地产开发比例已经达到20:60:20的比例，也就是说，二线城市房地产开发量占到60%，三、四线房地产开发量，已经赶上了一线城市，而且这种趋势在迅速扩大。 2.2卫辉市房地产市场发展现状 2.2.1市场供需状况 卫辉市房地产开发起步较晚，于2005年开始建设，现有水晶城、美景花城、盛世蓝湾等已开发和待开发楼盘十处左右，开发规模还远远满足不了人们对住房的需求，发展潜力巨大。房价也由05年的800元～1400元飙升到现在的1600元～2400元，房地产销售情况十分理想。由于开发规模较小而需求（无论是刚性需求还是居民住房改善性需求）相对旺盛，卫辉房地产有着巨大的潜力市场。 2.2.2产品特征 建筑形态：以多层为主，户型面积95—153㎡（两房、三房），主力户型面积为120-130㎡，一层价格最高，拥有天然气和地暖系统的高品质楼盘较少。 建筑风格：在最近两年的楼盘中，建筑风格无外乎两种——中式徽派风格和简约地中海风格，包括待售的高端楼盘翡翠城和帕堤欧，其外立面过于单调，市场上极其缺乏一种新颖的、开放的建筑风格。满足这种条件的有退台洋房和西班牙风情建筑，而这两者在外在形象上都彰显了楼盘的高端。 2.2.3区域特征 一方面，卫辉南区作为政府规划的重点开发区域，这里即将承载着卫辉大部分的房源供应，是未来竞争最激烈的区域，也是增值潜力最大的区域，更会是卫辉市高端楼盘最为集中的区域。 另一方面，乡镇购买人群比重大幅上升，但集中在东部与北部乡镇，南部与西部乡镇购买偏少。 2.3主要竞争个案分析 表2-1 卫辉市主要在售和待售楼盘 项目级别 项目名称 主力户型 价格（元/㎡） 存量（万㎡） 高端 水晶城 三房（109-135㎡） 2050 3 翡翠城 - - 10 帕堤欧 - - 25 中端 朝阳花园 三房（130㎡左右） 1750 1 御景苑 三房（120-140㎡） 1800 6 盛世蓝湾 三房（130㎡左右） 1900 2 低端 新城国际 三房（134㎡） 1850 4 麟芝苑 三房（125-140㎡） 1400 1 景园 - - 21 合计 - - - 73 翡翠城：