烟台市场分析报告.doc

烟台市场分析报告 宏观背景 1、烟台概况 位置：烟台市位于山东半岛东北部，西接潍坊西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，与大连隔海相望 面积：全市总面积13746平方公里，其中市区面积2722平方公里。 4区、1县、7个县级市和国家级经济技术开发区、保税港区、高新技术产业园区芝罘、福山区、牟平、莱山国家级经济技术开发区、保税港区、高新技术产业园区龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳 人口：2010年末，全市户籍人口651万人，其中市区人口178万人。 2010年，全市生产总值4358亿元，人均GDP达到62264 城市发展方向：芝罘区为原先的烟台的老城区，由于北侧临海受地理条件限制，烟台的发展方向是以芝罘区为中心向东西两翼发展。尤其是东部，2000年烟台市政府迁至莱山区，经过10余年的发展，莱山区已经成为烟台的中心商务区，集中文化、体育、会展、商业、办公及居住等多重功能，2009年在莱山区与牟平平之间成立高新技术产业园区，主要发展航天、海洋等高新产业。西部主要是产业加工区，烟台保税港区及富士康等大的加工区都在该区内。 一核：城市核心区，西北至四突堤烟大轮渡码头，西到西炮台山，东到市行政中心，面积约17平方公里。 一轴：城市的发展轴线，沿海是城市的东西向发展主轴，城市中心、副中心、轻轨交通均沿轴线布置。 三片：城市的三个功能片区，即西部城市产业片区；中部城市中心职能片区；东部片区城市的生活休闲片区。 芝罘组团：文化、商业中心； 莱山组团：行政中心 、文教体育中心； 开发组团：工业产业区； 牟平组团：旅游业、服务业； 福山组团：高新技术中心 八角组团：开发区新城生活区； 区域功能 产业规划 发展阶段 发展特点 莱山区 政治文化中心、科研中心、规划新中央商务区 以现代服务业、文化产业、商业、总部经济为核心 成长期 以房地产为先导，带动产业和人口引入，城区扩张速度迅猛 芝罘区 商业商务中心、金融中心和服务中心 以商业、服务业、金融业为为支柱 成熟期 城区饱和，扩张边际效应降低，经济和人口明显外溢 开发区 对外开放基地、先进制造业核心 以制造业和物流业为主体 成长期 以就业人口为主，聚集人气的第三产业发展困难 牟平区 以旅游为重点的综合功能区、发展备用地 以旅游业为主导 起步期 以旅游为契机房地产刚刚进入，经济尚处于萌芽之中 福山区 综合制造业、农业、高新技术产业等城郊外向型经济区 以轻工制造业、农业等传统产业为主体 成长期 为开发区工业的延伸，面向青岛对接具有一定的优势 “一核、一轴、三片”的城市大布局下，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成芝罘、莱山、开发区、福山、牟平、八角构成多组团、多核心的城市结构。 夹河规划：夹河是烟台重要的水源地，近年福山区政府投入大量资金，建设夹河沿岸生态环境，形成沿夹河的城市景观轴线。 3、烟台7大商圈 与城市人口空间分布相一致，烟台目前以形成“七大商圈”，①海港路商圈、②胜利路商圈、③幸福商圈、④莱山迎春大街商圈、⑤长江路商圈、⑥福山商业街、⑦牟平特色商业街。 4、烟台3大商务-公寓区 分项分析 芝罘南大街（配套、交通） 莱山迎春大街(政策推动型) 开发区长江路(产业基础型) 整体定位 烟台CBD 东部中央商务区 总部基地 目标市场 国内实力雄厚企业、流通业、物流业企业 国内外金融机构、银行、IT企业 国内企业区域总部、制造业及高科技行业 建筑类型 超高层、高层甲级写字楼为主 高层、超高层写字楼?高品质商住楼 中高档次纯商务写字楼 行业类型 以金融业、咨询服务业、物流业、海运贸易为主 金融及保险业、咨询及物流业服务行业 科技研发行业、?商贸及电子科技行业、制造业企业 城市三大商务区在城市规划、产业分布的引导下已略具雏形，但其成熟度有待改善，且各区域发展不均衡。芝罘南大街作为烟台最先发展起来的商务区，依靠成熟的配套、优质的海景资源最先得到发展，而开发区与莱山区商务氛围仍然较差。 伴随着商务区的发展，公寓市场的格局基本与商务区基本类似，形成了南大街沿线、长江路沿线以及迎春大街沿线的布局，此外，福山区的河滨路沿线前期也有少量公寓产品。 从各区域公寓市场发育情况来看：南大街沿线依托丰富的自然景观资源是高端公寓聚集的区域，区域内的世贸海湾1号是烟台最为高档的高层公寓。长江路沿线的公寓产品价格以及档次较低，迎春大街沿线因为还处于区域发展的起步阶段，公寓的数量及档次不高。 房地产市场 1、整体供需状况 供需情况：烟台房地产市场发展已比较成熟，市内5区商品住宅供应量为337万㎡，合计成交289万㎡，共实现销售额201亿元。月均销售2,000余套、24万㎡、16.7亿元。目前在售项目达到115个。 与济南对比：在售项目数量超过济南的75个，商品住宅成交面积超过济南的228万㎡，但销售