物业管理法律培训资料.ppt

法 律 培 训 ——物业管理过程中的风险防范 主 要 内 容 一、前言 二、物业管理公司的权利 三、物业管理公司的义务 四、相邻权纠纷 一、前 言 1、何谓物业管理？ 2、物业管理公司的主要权利义务 一、前言 1、何谓物业管理？ 【物业管理条例第2条】 物业管理，指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理主要涉及三方当事人：开发商、物业管理公司、业主。 物业管理公司是受开发商或者全体业主的委托，并基于物业服务合同的具体约定对小区进行物业管理的。 一、前言 2、物管公司的主要权利义务 （1）物管公司的主要权利： 按照物业服务合同收取物业管理费用；制定物业管理制度；制止违反法律、法规、物业管理制度、业主公约的行为。 （2）物管公司的主要义务： 基于物业服务合同的约定，提供相应的物业管理服务。其管理范围包括对建筑物及其附属共用设施、设备进行使用管理、维修养护、巡视检查；提供园林绿地的管理养护服务；提供环境卫生的管理服务；对公共秩序进行维护及安全防范；对车辆行驶、停放管理及其场地进行维修养护等。 关于业主的定义 何谓业主？ 【物业管理条例第六条】 房屋的所有权人为业主。 业主一般包括： （1）房屋的所有人； （2）持有空置物业的建设单位； （3）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的自然人和法人等 。 关于业主的定义 关于房屋所有人： 《物权法》 第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。 第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。 第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 关于业主的定义 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 二、物业管理公司的权利 （一）收取物业管理费用 （二）收取其他费用 （一）收取物业管理费用 1、物管公司收取物业管理费的依据 2、分析业主拒交物业管理费的理由 3、业主欠费时，物管公司可否采取断水、断电措施 4、业主欠费时，诉讼时效的中断、延长、失效 1、物管公司收取物业管理费的依据 （1）法规依据 【物业管理条例第7条】： 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备 的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章 制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作 出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 1、物管公司收取物业管理费的依据 【物业管理条例第42条】： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 1、物管公司收取物业管理费的依据 （2）合同依据 ① 物业买卖合同及前期物业服务合同 在业主入住前期，因业主委员会尚未成立，为便于小区的管理，由开发商作为大产权人委托物管公司对小区进行物业管理。根据《物业管理条例》规定，开发商应该与受委托的物管公司签订《前期物业服务合同》，并将该合同约定的内容包含在与业主签订的房屋买卖合同中，以约束业主与物管公司之间的物业管理服务关系。 实践中，也存在开发商将物业管理相关条款制定在业主入住时需签订的文件中，在业主签字、盖章后，对业主产生法律效力。 1、物管公司收取物业管理费的依据 法规链接 【物业管理条例第21条】： 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 【物业管理条例第25条】： 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 1、物管公司收取物业管理费的依据 ② 物业服务合同 在小区成立业主委员会之后，则由业主委员会与物管公司就相关的物业管理服务问题进行约定，签订新的物业服务合同，开发