品文案-济南雪野湖别墅项目前期策划以及营销策略方案.doc

雪野湖别墅项目 产品策划与营销策略方案 2009年8月 目录： 第一部分：济南别墅市场专项分析 一、济南别墅以及高端物业发展脉络 二、济南代表性高端物业调研 三、济南高端物业市场特征 四、济南别墅市场的发展趋势 五、豪宅客户特点与豪宅市场趋势 第二部分:项目分析 一、项目综合分析 项目优劣势分析 第三部分 项目定位 一、产品类型定位 二、建筑风格定位 三、园林景观定位 四、户型定位 五、目标客户定位 第四部分：项目营销推广策略 案名与推广语 二、营销策略 三、年底前推广策略 第一部分：济南别墅市场专项分析 一、济南别墅以及高端物业发展现状概览 济南高端住宅市场经过近十几年的发展无论从项目品位、社区环境、产品品质等方面都取得了长足的进步。1998年，济南第一个别墅项目——金宫山庄进入别墅市场，但市场反映却很冷淡。之后南部山区的加州花园、北部的国科国际高尔夫别墅、西部的文昌山庄等别墅项目加入了别墅市场行列，使得济南高端物业市场不断升温。 从供应方面来讲如今济南市场上正在销售的高端项目有国科高尔夫别墅、齐鲁水郡温泉岛、瑞境皇冠水岸、九如山庄、中海紫御东郡、国华东方美郡、燕子山庄、名门世家、御景山墅、蟠龙山水、翡翠郡、海那城、等十几个项目。山水别墅、城市别墅、花园洋房等类别墅产品极为丰富。项目区位涉及市区及东、西、南、北各个方位，呈现百花齐放的局面。 从发展趋势上看，济南的发展使得高端市场需求不断升温，2008年山东经济总量排名全国第三，总人口9180万。省会济南有582.6万人口。2009年10月全运会在济南进行，京沪高铁西客站即将在济南落成，使济南成为一个更加开放的城市，从济南目前经济发展的状况来看，富裕的人群越来越多，由于投资渠道比较狭窄，金融产品比较少，所以人们有钱后就买房，并且梯级消费已成为一种现象，从普通住宅到高档公寓，再到高端产品，这是必然的趋势。 据统计500万以上身价的人在济南大概有5万人以上，而济南并没有5万套高端产品与之相适应，也就是说高端住宅产品在济南还是严重缺少的，这一市场在济南有着巨大的发展潜力。 二、济南代表性高端物业分析 ■中海紫御东郡 新古典主义建筑风格，一宅三院式布局，三段式立面，英式风景园，产品精琢，品质卓著。“城市别墅专家”，提升济南别墅品质。 1、地址：历下花园路东首,国际会展中心北侧 34万平方米 4、结构：3层+半地下1 5、户型面积面积： 250～370㎡ 6、容积率：1.65 7、开盘：3月21日开盘，售价200380万元/套 9、劣势：所在区位缺乏高端物业品味，与高层住宅混杂 ◆中海紫御东郡别墅一期开盘纪实 2009年3月21日（星期六）中海·紫御东郡别墅一期开盘开盘推出的79套别墅，当天大订售出73套，成交比例达90%，创出08年房地产市场调整以来新增楼盘开盘当日成交比例的新高，在此之前的项目不要说别墅，就是普通住宅的销售业绩也无法与之比肩。此次推出别墅房源面积范围255～387㎡，单价11000元/㎡, （含地下室）整套售价200～380万元。开盘前交10万认筹金的客户优惠1.5‰，开盘当日成交优惠5万元。从低的价位、卓而不群的品牌与品质、房地产市场的徐徐暖风，成就了中海地产济南之役的初战告捷。 ◆中海紫御东郡别墅二期开盘纪实 2009年6月27日（周六）中海紫御东郡别墅二期开盘。此次开盘推出东区的46套联排别墅，优惠后最高售价326万元/套（地上面积257平方米，地下室面积55平方米，赠送小院147平方米），折合单价 10448元/平方米（含地下室）；最低售价198万元/套（地上面积200平方米，地下室面积55平方米，赠送小院54平方米）折合单价7764元/平方米（含地下室）。购房者可享受以下3重优惠：认筹金10万抵15万；7日内签订购房合同优惠1.5%，中海会员优惠0.5%。据了解开盘当天成交26套，成交比例56.2%。去化情况较一期下滑较大。 ■银丰花园 银丰山庄的升级版，舜耕路上的高档社区，4栋花园洋房位于 1、地址:市中阳光舜城南区,龟山东路麓 30万平方米 4、结构：5+1层电梯 5、面积： 250~400平方米 2.1 7、开盘：4月11日开盘，推出32套，售价8300~9800元/㎡ 9、劣势：价位偏高，与普通住宅混居 ■外海蝶泉山庄 依山而建新古典主义美加风格,近200套低密度产品，为项目赢得 2008年5月曾推出20余套联排别墅产品，单价10000元/平方米，销售走势欠佳，之后偃旗息鼓 1、地址:市中英雄山路与二环南路交汇处往西300米 23万㎡24栋）、叠加（8栋） 2层地下1层 5、面积： 170~340㎡ 6、容积率：1.13 7、开盘：现内部认购，叠加126~210万元/套，联排250~380/套 9、劣势：社区配套不完