业地产综述与开发经营特点分析.doc

商业地产综述与开发经营特点分析 一、概述 2002年，我国商业房地产初步进入高回报的快速增长期，市场需求膨胀，国内商业地产的资金投入比重陡增11.8%，地产界称2002年为中国商业房地产发展元年。 2003年以来，新的商业业态比如百货商场、Shopping Mall、大型购物中心等在全国各地开花，上海、北京、广州、深圳、杭州等大中型城市都在兴建或正在规划这些新的商业中心。尽管单个项目至少需要数十亿的资金投入，但仍然受到中外投资者与开发商的热烈追捧。商业房地产如火如荼的发展潮流是改革开放以来我国经济高速增长到一定阶段的产物，它代表了人们消费能力、消费观念及消费方式进步的取向。零售业空前活跃繁荣的局面，为商业房地产的发展提供了广阔的市场空间。 随着我国改革开放的不断深入，经济的快速发展、区域城市的繁荣、人民生活水平的提高、交通条件的改善，我国商业房地产出现了快速发展，商业地产在投资回报及公司融资方面的优势越来越明显，使原来很多专注住宅的开发商纷纷开辟商业地产这个新的业务增长点，但是由于房产开发商大多对商业地产的不专业，目前北京、上海、广州、杭州等几乎都出现了开发商开发的商业出现了经营不善、人气不足的局面，下面我将就商业地产开发经营的特点、商业地产的优势、我国目前商业地产的主要特征，商业地产运营及开发风险做一些简单介绍。 二、商业地产开发经营的特点 相对于住宅房地产市场而言，商业地产主要具有以下特点： （1） 收益性强，但有不确定性。住宅市场的收益主要在售价与建造成本的差价上，而商业地产则主要是租金收入。租金收入的高低主要并不在于售价与建造成本的差价，而是受到多种因素的影响，比如地段的繁华程度、建造后的经营管理、商业企业的品牌等因素都会对租金收入产生影响。所以说商业地产收益是定期的现金流，具有收益性强与不确定性的特点。 （2）风险大。商业地产的回收期一般都比较长，甚至延续到整个商业地产的存续期，另外商业地产在投资回收期内，周边经济环境、交通条件、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益的变化产生极大的影响，此外，建成后商业地产的经营状况也会大大影响收益。而且，商业地产的经营一般要经过2—3年的过渡期才能趋于成熟，在这一时间内随时可能面临调整与亏损，因此，商业地产风险较大。 （3）投资规模大。百货商场、购物中心、特色商业中心、Shopping Mall等大型商业地产的建设一般都需要大量的资金，而且，如前所述，商业地产经营一般要经过2—3年的过渡期，需要有雄厚的资金储备。 （4）经营管理要求高。商业地产的经营，其成败直接关系到商业地产的盈利状况，同时，商业经营直接面向市场，本身就具有极大的风险，竞争也相当激烈，因而对商业地产的经营管理要求就特别高。目前，房产开发商一般采用将商场出租给商业集团，或引进具有丰富商业经验的高级商业管理人才进行管理，将商业作为房地产之后的后续投资项目。 （5）开发商必须具备雄厚的资金实力。商业地产的投资规模比较大，投资周期比较长，另外商业地产还需要经营过渡期，这些都要求开发商具备雄厚的资金实力。 三、商业地产的优势 （1）迅速提高开发商社会知名度，提升企业品牌形象。不同于住宅建设“建完就撤”的开发模式，开发商开发并经营购物中心、商场百货等商业地产不仅容易出名，而且商业地产号称“百年基业”，社会影响长久，能迅速提高开发商社会知名度，提升企业品牌形象。 （2）提高银行授信额度、企业融资能力。商业地产“商”是灵魂，如果商业经营成功，物业价值会大大提高，企业的银行授信额度、企业融资能力将大大提高。 （3）现金流回报高。通过商业经营，开发商除了可获得稳定、高额、长期的租金现金回报外，还可通过收取零售商进场费，发放现金券等方式取得现金收入，可以解决企业短期资金紧张的局面。 （4）积累潜在客户。大型购物中心、百货商场都实行会员制，据统计，一般情况下经营规模在1万平方米以上的商场，会员可以达到10万以上，大量的会员能为开发商带来大量的潜在客户。 （5）建设商业配套设施会得到政府支持，取得土地使用权环节将获得方便。商业物业的建设能够活跃一方经济，容易得到政府首肯，因此在用地审批等环节将体现高效率，这也是开发商对外扩张的一条便捷之路。 四、商业地产目前存在的问题 目前，高速发展中的商业地产业已经开始显现出相当多的问题。主要表现在： （1）商业地产开发量过大，供求失衡。 （2）商业地产竞争日趋白热化。 （3）商业地产同质化严重，用建“住宅思维”建商业。许多项目没有按商业业态的用途与要求，进行市场定位与设计建筑，用建“住宅思维”建商业，建成后让商家削足适履。 （4）开发商重开发轻经营。由于开发商有的只管卖房，不管经营，用炒作住宅项目的方式炒作商业项目，造成投资收益不佳，投资者丧失信心。在目前的商业地产中，“甩手掌柜”仍然较