昀汀 2009株洲房地产市场调研报告.doc

2009年株洲市房地产市场调研报告 乐 昀 汀 前 言 目前房地产业在我市经济发展中具有重要地位和作用， 2008年，房地产业税收占市本级总税收的30.65%，占市本级财政收入的24.08%。随着经济的回暖，长株潭“两型社会”建设进入热潮，长株潭城市一体化进程不断加快，房地产业对税收、财政的支柱作用将会更加明显。 2008年，受全球金融危机的影响，全国房地产市场波动较大，反差强烈。中央和各地方陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我市房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对促进我市房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我市房地产市场发展现状 2009年1-7月，我市本级房地产业税收收入3.448亿元，较去年同期增长-6.02%。房地产开发投资完成54.03亿元，其中全市商品住房投资38.9亿元，商品房施工面积626.41万㎡，销售143.44万㎡。今年以来，我市房地产业发展呈现以下特点： （一）房产总投资较去年同期小幅增长，开发负增长势头得到明显减缓 08年，由于受全球金融危机的影响，在全国房地产市场一片低迷的大环境下，我市房地产投资开发建设态势也面临着严峻的形势。今年上半年我市在房地产行业推出“促进投资、促进开工”（以下简称“双促”）政策，“双促”政策对促进项目开发投资作用较大，1-7月，全市房地产总投资同比增长24%，特别是5月后，房地产总投资同比增长迅速。其中，商品住房建设投资同比大幅增长，在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的72%。建筑工程投资比重同比小幅增长，占总投资的59.83%，市场存在较多在建项目。具体投资情况见表1. 表1 1-7月份全市房地产投资情况 　 金额(万元) 同比增长 房地产总投资 540315 24.04% 土地开发投资 12724 -41.19% 土地购置投资 77165 -8.67% 建筑工程投资 323282 18.88% 商品住房 389013 39.81% 其中：90平方米以下 26874 -29.73% 其中：140平方米以上 66005 64.28% 其中：经济适用房 8781 -18.27% 其中：别墅、高档公寓 2373 -84.99% 办公楼 2193 41.67% 商业营业用房 48508 4.22% 其他 100601 -7.93% 1-6月新开工面积同比减少16.26%，1-7月负增长势头得到明显减缓。由于前两年房屋新开工面积较大，今年1-7月房屋施工面积同比有所增长。具体开发情况见表 2. 表2 1-7月份全市房地产开发情况 （单位：万㎡） 本年 累计 同比 增长 商品住房 办 公 楼 商业营业用房 其他 90㎡ 以下 经济 适用房 别墅、高档公寓 房屋施工面积 806.39 6.85% 626.41 86.88 42.31 10.39 5.33 126.40 48.24 其中：新开工面积 240.41 -8.72% 189.16 12.71 17.19 2.45 0.40 37.73 13.11 房屋竣工面积 68.91 -24.61% 56.22 4.39 0.45 4.99 0.44 9.53 2.71 出租房屋面积 5.76 -25.42% 0.38 0.00 0.00 0.00 1.33 2.94 1.10 （二）房产销售势头强劲上升，二手市场表现活跃 2009年1-7月，全市商品房累计销售143.44万㎡、12240套，与2008年1-7月商品房销售90.26万㎡、8447套（估）相比，分别增长58.92%、44.92%。其中，商品住房销售139.07万㎡、11820套，分别占商品房的销售比重为96.95%、96.57%，与2008年1-7月商品住房销售79.27万㎡、7489套（估）相比，分别增长75.43%、57.83%。1-7月商品销售走势见图1、图2. 图1 商品房、商品住房销售面积柱状走势图 图2 商品房、商品住房销售套数柱状走势图 2009年1-7月，全市二手房交易50.84万㎡，4784套；其中二手住房交易29.06万㎡，3463套，分别占二手房交易的比重为57.17%、72.39%。 图3 二手房、二手住房成交面积走势图 图4 二手房、二手住房成交套数走势图 （三）房产平均价格走势维持平稳，销售价格结构较为合理 1-7月份，全市商品住房销售均价为