第三章 物业项目承接检验课件.ppt

20.你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接查验工作？简要说明理由（8 分） 某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会的决议选聘了乙服务企业。 业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面的形式通知甲物业服务企业应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。 案例分析题二 2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复，乙物业服务企业称这是甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。 1.上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？ 2. 乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该企业的负责人，如何处理业主的投诉？ 3.该小区的前期物业服务合同何时终止？ 4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。 5.在甲物业服务企业拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？ 问题 问题1：上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限，但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋尚在质保期内，应由建设单位负责。 问题2：乙物业服务企业的做法不妥当，该企业应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告之业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿修复，同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告之建设单位）积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。 答案解析 问题3：2005年7月31日或者2005年8月1日（零时）。 问题4：拒绝移交的理由不成立。业主欠缴的物业服务费用，应通过业主委员会督促、物业服务企业诉讼等其它途经解决。 问题5：乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位，共用设施设备进行实物查验，做好查验记录，尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作，自查验工作之日起，物业服务企业应建立共用设施设备运行维护技术档案，物业服务企业可从建设单位或城建馆获取该小区相关原始档案资料。 一、承接查验的法律主体 1.原有的物业服务企业向业主或业主委员会移交时的双方法律主体 交验方：原有的物业服务企业接管方：物业的业主或业主委员会 2.业主或业主委员会向新的物业服务企业移交时的双方法律方体 交验方：业主或业主委员会接管方：新选聘的物业服务企业 重点 第63页 二、承接查验的条件 在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验： ⑴业主或业主委员会（产权单位）与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同； ⑵业主或业主委员会（产权单位）同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。 重点 三、承接查验依据的文件 承接查验依据的文件有： ⑴物业服务合同； ⑵《物业管理条例》； ⑶《物业承接查验办法》；⑷《管理规约》；⑸移交的物业图纸资料、清单； ⑹物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范；⑺物业管理相关的合同、协议等。P63 四、承接查验的准备 ㈠成立物业承接查验小组 査验小组成员要求有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。 ㈡准备资料和工具 ㈢提前与有关单位协调关系 同建设单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主管部门等单位进行良好沟通。 ㈣对物业项目进行调查评估 第64页 调查的内容包括： ⑴了解房屋的完好情况； ⑵了解各类设备设施的运行、管理、维护情况； ⑶了解卫生、消杀、绿化、公共秩序、消防安全的管理服务情况； ⑷业主、行政主管部门、社会公众媒体对该项目物业管理的评价情况； ⑸了解员工的办公、生活情况； ⑹了解各类管理人员的素质； ⑺管理处经营情况，包括管理费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取、日常开支、维修基金使用、各类押金、欠收款项、待付费用等。 五、承接查验及移交的程序和内容 ㈠成立承接查验组织，确定查验和移交方 ㈡查验和移交的物业管理资料 ( 1 )物业原始资料。包括物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料，主要是物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。 ( 2 )物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业