20170910秀水ya苑营销方案.docx

2017年末秀水雅苑尾盘营销方案前阶段工作情况2017年7月下旬，我们公司团队针对秀水雅苑尾盘及周边的营销向甲方提报了营销方案，通过近期进一步的了解，对所剩货值进行实地分析，为进一步落实行动，我们在原来提报的营销方案及对项目实地分析的基础上制定了营销执行方案。一、物业货值分析1、商铺所剩货值情况楼号面积套数货值备注12#335711253992231C1033380757161C52804380000005#3563229131016#51502030645067合计15176411044113162、公寓和住宅可售物业楼号套数面积货值备注16#公寓15308013056974住宅33342081387合计3414151383613、车位：类型数量单价总价备注普通车位2049000018360000机械车位2869000025740000无障碍车位101000001000000合计4510万4、合计：类型数量面积总价备注商铺4115176104411316住宅公寓18341415138361车位5004510万合计1646496775、分析剩余货值中商铺占比重大，其中1C号楼货值近4千万，接近剩余商铺总值40%，16号楼占比30%。1C单层面积1300平米左右，单铺总价过高。而16号1、2层未实施一拖二销售，3层以上是独立商铺，销售为主业态难以规划统一。此两点可能是本尾盘销售最大矛盾。但16号楼尚未集中销售，因此可作为项目销售的突破点进行。二、销售思路1、沿街直接销售回笼资金；2、三层及以上制造商业价值后销售，；3、与渠道分销各类平台合作带客；4、通过招商拉动人气的商铺，实施带租约销售政策；5、提升形象拉动人气推动销售。三、销售政策1、考虑到商业主要以回款为目的，不是以运营升值为目的，因此，在制定销售政策方面，主要以利于销售的政策为主，对以为拉动人气为目的出租的商铺，进行带租约销售，但因前期出租租金价格难以满足投资回报率，因此考虑实施五年返租销售政策，实现用带租约销售的销售政策的销售，最终招商不影响销售，招售同步进行，以求最快实现资金回笼。区域销售政策备注3层及以上商铺出租商铺带租约销售制定相应说辞外街直接销售2、全民营销政策客户性质奖励政策内外街备注老业主已购买商铺、住宅，靠租赁获取回报介绍客户成交的一层或一拖二、拖三的100平米含及以下奖励1万/套，101-200（含）奖2万套，200以上的奖励3万每套，三、四、五层成交奖励成交合同额的1%。全民营销由甲乙共同确认实施，并进行客户确认单确认自营商户已经购买商铺，自营招商商户租赁本项目商铺公司员工公司员工二二其它项目案场置业顾问二三房产中介分销或平台销售电商平台等渠道另行合同以上各类人员以上各类人员四、推进计划（按入场时间为9月15日计算）序号开始时间完成时间内容备注19.1510.1制定方案、全员培训210.110.15推广、走访、销售试水310.1511.1销售全面启动411.1全面销售5持续五、销售目标目前，商业货值总计1.6亿，但均为难以去化的物业，从全面推售开始计算半年期，至明年6月按去化50%计算，约8000万。前期需进行推广，并进行一对一客户销售洽谈，需要充分酝酿前期准备工作，在此基础上制定如下分解目标：销售目标（2017年11月-2018年5月） 月份金额 11月12月1月2月3月4月5月合计合同金额500万900万1200万800万1400万1400万1600万8000六、招商（一）目的招商主要以拉动人气为主，通过招商尽最大可能拉动内街人流的带动，为销售起到推动作用。（二）定位及业态梳理对16号楼3层以上进行整体定位，整体招商，分铺返租销售。1C楼四层未售，拟用1-2层招商带动销售。（四）招商政策根据市场情况落定。（五）推进计划开始时间结束时间内容备注9月15日10月1日方案落定10月15日11月15日完成2家主力商家落定11月15日12月15日完成2家主力业态落定七、推广（二）招商推广1、定位推广；2、业态规划、商业规划推广，招商政策推广。（三）销售推广1、商业形象价值推广，定位推广；2、销售政策推广； 3、个人对个人推广。（四）销售推广计划按销售8000万计算，推广费按1.5%计算，约120万。 推广费用计划表时间111212345费用7015151010活动节点及费用预算划分如下：11-1月份推广计划活动分类主题主要内容联动活动时间预算活动16#商业产品发布会前期走访客户11月1020XX品牌主力店战略联盟签约发布会到访客户意向客户等11月5元旦活动新老客户、群众12.285媒体活动推广电台推广活动信息340自媒体至少三个5DM前期按每周2期推8宣传车天数根据执行要求安排10户外围挡、楼体、各类物料10报纸每个活动两期、前期3天一期1