不动产估价方法之成本法.ppt

第六章 成本法Cost Approach 【成本逼近法】 第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例 第一节 成本法基本原理 一、成本法的概念 是指先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以此求取估价对象价格的方法。 本质：是以房地产的重新开发建设成本为导向，来求取估价对象的价格。 积算价格 二、成本法的理论依据 生产费用价值论 ——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定的。 二、成本法的理论依据 1、从卖方的角度来看 房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入。 具体而言，卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。 如果低于该代价，他就会亏本。 二、成本法的理论依据 2、从买方的角度来看 房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。 买方愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发建设该房地产所需要花费的代价。 如果高于该代价，他还不如自己开发建设（或者委托他人开发建造）。 三、成本法适用的对象与条件 （一）成本法适用的对象 1、对于房地产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域，可采用成本法评估其房地产的价格； 2、既无收益又很少发生交易的房地产价格评估； 3、对于抵押贷款、拆迁、保险中的房地产的现值，房地产拍卖的“底价”，可采用成本法进行评估。 （一）成本法适用的对象 4、适用于全新或基本全新的房地产价格的评估，而不适用于建成区域已开发土地的价格评估。 5、对使用时间较长的房地产，由于其新旧程度难以判断，一般不宜采用成本法评估其价格。 （二）成本法适用的条件 注意: 房地产价格取决于其预期收益(效应),而非花费的成本。 房地产开发建设成本的增加，并不一定能增加其价值。 （二）成本法适用的条件 价格等于“成本＋平均利润”，是在长时期内平均来看的，而且需要具备两个条件： 第一，自由竞争； 第二，该种商品本身可以大量重复生产。 （二）成本法适用的条件 1、假设价格正好等于“成本＋平均利润”，而且此时供给＝需求； 2、当供给需求→价格↓→利润↓（∵成本不变）→开发商投资↓→供给↓→价格↑（∵需求不变）→利润↑（∵成本不变）→开发商投资↑→供给↑… 如果不是在长时期内，没有自由竞争，商品本身不能大量重复生产，这个循环就不能成立，价格就不会等于“成本＋平均利润”。 四、成本法的基本公式 （一）适用于新开发土地的基本公式 1、房地产估价师资格考试 新开发土地的价格=（取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润）×修正系数 2、土地估价师资格考试 新开发土地的价格=（取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润+土地增值收益 ）×修正系数 土地增值收益的来源 第一，“农转非”所产生的增值； 第二，社会经济发展所产生的增值； 第三，通货膨胀所产生的增值； 第四，土地性能改变所产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的地价，征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护农地，应加上“土地增值收益”。 土地增值收益 土地增值收益＝成本地价×土地增值收益率 成本地价＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 土地增值收益率=（市场价格-成本价格）/成本价格。 【土地取得费确定的要求】 （1）土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。 （2）不同土地取得情况： ①征收农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费。 1）土地取得费包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、农村房屋拆迁安置补偿费。 2）相关税费包括：占用耕地的耕地占用税、占用耕地的耕地开垦费、占用菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费、政府规定的其它有关税费。 【土地取得费确定的要求】 ②取得城镇国有土地时，土地取得费按拆迁安置费计算。城镇拆迁安置费用是指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的包括有关税费在内的拆迁补偿的各项费用。主要包括： 1）被拆除房屋及附属物补偿费； 2）购建拆迁安置用房费； 3）安置补助费，【包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等；】 4）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费； 5）有关税费：房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费、政府规定的其它有关税费。 【具体要