世联写字楼空中花园专题分享.ppt

纲要 产品角度 平面布局的特点 对单元划分的影响 空中花园平面布局特点 纲要 产品角度 平面布局的特点 对单元划分的影响 纲要 产品角度 平面布局的特点 对单元划分的影响 总结 谢谢！ * 写字楼空中花园 专题分享 客户角度 选房倾向 定价角度 价格制定指数 十字：高低区十字交叉分布。 蛙跳：奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置， 分为单侧和双侧排布。 集中：设置某一层作为项目整体的空中花园。 空中花园对单元划分的影响 以十字形布局划分成四个大单元，如安联大厦。 以核心筒和双向空中花园作为中界线，形成完全 对称的单元分割，如万轩国际大厦。 以核心筒和单向空中花园为轴心的半围合布局， 如联泰大厦。 典型案例——安联大厦：十字（高低区空中花园呈十字交叉分布）。 特点： 中低区通过东西双向的空中花园与高区天窗形成自然通风； 不影响高区南北双向空中花园的通风； 双向交叉的空中花园设计，不影响整层的结构，为高中庭设计提供空间。 通风 采光 绿化 围绕空中花园的 双向设计，顺利 实现的三个要素： 空中花园与高中庭结合，实现立体多向送风和采光功能。 典型案例——万轩国际大厦：双侧蛙跳（奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置。 ） 典型案例——联泰大厦：单侧蛙跳（奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置。 ） 空中花园的单侧设置与 核心筒外置相得益彰。 典型案例——大中华国际交易广场：集中（设置某一层作为项目整体的空中花园。） 第九层10000平米的空中花园，辅以大面积水系，在写字楼中是不多见的；成为写字楼中最大的休闲商务区，也是深圳迄今规模最大的空中花园。 典型案例——中央商务大厦 集中在四层半围合设计； 与该层的室内功能间共同组成项目整体的商务休闲配套区。 客户角度 选房倾向 定价角度 价格制定指数 选房与合并 2006-3-14 1701 东区 17 2006-3-24 1702 东区 16 2006-4-1 1703 东区 15 2006-1-19 1713 东区 14 2005-12-18 1714 中区 13 2005-12-25 1715 中区 12 2006-1-4 1716 东区 11 2006-1-9 2112 东区 10 2006-1-9 2113 东区 9 2006-1-9 2114 东区 8 2006-1-9 2115 东区 7 2006-1-9 2116 东区 6 2006-1-21 2712 东区 5 2006-1-21 2713 东区 4 2006-1-21 2714 东区 3 2006-1-21 2715 东区 2 2006-1-21 2716 中区 1 认购日期 房号 序号 12 01 中区 02 03 13 14 15 16 东区 已销售的前17套单位中，东区占14套，中区占3套； 其中6套（15-16号）可以看到空中花园； 其中一手4套选择15-16号（17F、21F）合并，一手3套选择14-16号（27F）合并。 大中华国际交易广场选房进度明细 客户角度 选房倾向 定价角度 价差制定指数 价差制定指数 安联大厦价格体系——层差 22F 23F 24F 32F 25F 26F 27F 28F 29F 30F 31F 13995 14044 14580 15626 17333 17429 17633 18085 18200 18405 转换层 层差制定的差距很大，从46-1707元不等； 26F以下楼层差在50元左右； 1707元的层差出现在26-27层，即空中花园从东西向变成南北向； 27层以上层差保持在100-450元不等。 点评： 空中花园的朝向设置受外部景观影响大，中低楼层中心区景观，高层南北向视野开阔； 有花园的奇数层与无花园的偶数层比较，层差差别没有统一的标准，按照视野和景观评分差别高。 价差制定指数 安联大厦价格体系——平面差 17765 17550 17740 17360 28F 17610 17400 17585 17210 27F 东南 西南 东北 西北 -210 MAX -400 -25 -215 MAX -405 -25 平面差为400元； 西南西北东南东北; 平面差因设置空中花园，以及采用大 单元设计，价差不大。 价差制定指数 大中华国际交易广场价格体系——层差 项目均好性强； 中轴绿化带的景观优势弱化了空中花 园的景观，即外部景观溢价抹杀了产 品自身景观的溢价空间； 南向空中花园景观又受到附楼遮挡的 负面影响。 结论： 层差的制定在以上因素的综合影响下，空中花园已经失去了溢价的意义，因此层差统一按照