中原周口市川汇行政新区国际商贸城项目策划全案.doc

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中原周口市川汇行政新区国际商贸城项目策划全案

中原国际商贸城项目策划全案 项目总论 一、中原国际商贸城项目基本情况 中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区,临近北郊。用地性质为商业用地,用地面积为2200亩(其中净地2000亩,退规划红线200亩)西界:轻工一路,东界;大庆路,南界;建设路,北界:北环路。由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得,总地价约人民币8000万元。周口市规划局已经批准了该项目的建设用地,并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分小量拆迁外,大部分无拆迁任务。周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件,周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部,项目列入周口市2004年一号工程,并准备申报河南省重点工程项目。 二、项目模式与合作方式 本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。 项目经营方式:商业铺面、配套住宅全部销售,商务休闲区和办公园区全部销售;钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁,部分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁形式列算。 三、项目可行性报告的结论 项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息),启动资金2 000万元,向银行借款8 000万元。经分析研究,项目主要经济指标如下: 1、成本指标 (1)交易展销区 二层复式混凝土框架:1294.76元/㎡ (2)配套住宅区 多层半框架:1194.36元/㎡ (3)商务休闲区 小高层框架:1394.35元/㎡ (4)仓储加工园等钢构结构:1064.76元/㎡ 2、销售与租价格指标: (1)交易展销区:二层复式商铺售价为1900元/㎡ (2)配套住宅区:多层住宅售价为1380元/㎡ (3)商务休闲区:小高层售价为2100元/㎡ (4)仓储加工园等钢构租赁金为:21元/㎡月 3、收入标准(静态指标) (1)销售收入:149940万元 (2)租赁收入:5619.6万元(可租赁部分年静态指标) 4、财务指标(静态指标) (1)所得税前利润:32765.9万元(不含租赁钢构物业收入) (2)投资利润率:45.5% (3)投资利税率:55.6% (4)税前财务净现值:62 447.9万元 (5)内部收益率:48.36% (6)投资回收期(静态) 税前:4.15年 税后:4.57年 (7)投资回收期(动态) 税前:4.93年 税后:5.30年 (8)税后财务净现值:49 971万元 (9)内部收益率:41.04% 第一部分 市场研究与方案构思 第一章 项目市场研究 1.1周口专业市场宏观走势分析 周口市是一个有着一千多万人口的大市,正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。发展大商贸,促进大流通,加快城市建设势在必行。 建设大周口的大都市目标,就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略,在周口城市发展战略五年计划中,其重要一项是:规范市场行为,建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场,已经是周口经济发展的客观要求。 1.1.1周口市住宅商品房情况 周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展;开始走出“火柴盒”式的建筑,向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层发展;在户型上开始向大套居发展;在设计上开始有飘窗,分干、湿区,动、静区,注意家居、环境、文化、配套四维空间,但目前仍存在小区管理体制不规范,物业管理落后等明显的较落后城市特征。 周口住宅商品房整个价位走势偏低。从市场调查来看,最为普遍的价位在1300~1100元每平方米之间;在个案中,最高售价达每平方米1960元,最低售价(顶楼)在每平方米850元左右。 1、周口城乡人均居住建筑面积 周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方米,已基本达到小康居住水平;农村人均居住建筑面积:19.76平方米。 2、周口市住宅平均价格 中心城区:1300元/平方米;外环城区:950元/平方米 3、周口2003年前已完成开发面积(城镇):982万平方米 其中:住宅面积:692万平方米;商业地产面积:290万平方米 4、周口2003年后预计新开发面积(含在建):200余万平方米。 其中:住宅面积:120万平方米;商业地产面积:80余万平方米 5、周口房地产销售基本特征 周口房地产销售主要表现为:售价适应当地消费水平,房产整体形势良好,随着农业产业化进程加快,周口蕴藏着较强的购买力。 周口住宅地产销售价格差距较大,从每平方米1950元到每平方米850元,表现出发展中城市的不均衡性。 周口商业地产仍处于以租赁为主,少数专业市场开始有产权进步,但价格差距太大,从极少数每平方米达到15000元到最低2000元每平方

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