中山三乡镇房地产开发初步分析意见.doc

中山市三乡镇地块基本信息分析 一、三乡镇经济状况 三乡镇的经济是以外向型经济，镇内拥有各类外资厂企661家，私营企业786家,其中知名企业有宝元鞋厂、伟立制帽厂、皇冠皮件厂、曼秀雷敦制药厂等。 三乡镇经济发展的另一个重要特征是第三产业比重较大。目前，三产占GDP比重42.6%。并且每年以2%以上的幅度逐年提升，主要依靠房地产投资建设拉动。 地方生产总值47亿元；工业总产值102亿元；农业总产值1.1亿元；税收8.89亿元；固定资产投资19.5亿元；实际利用外资7970万美元；出口总值8.6亿美元；农贸市场成交额1.8亿元；金融机构存款余额60亿元；农村人均年收入9137元；城镇居民人均年收入10368元。 二、房地产现状 在三乡镇中心区雅居乐花园、丽景花园、平东俱乐部、红宝石山庄、景怡新村、雅豪园、甘泉花园以及雍泉度假山庄等楼盘， 雅居乐是香港上市公司，著名的房地产企业，三乡是其最早起家的地方，已在三乡镇深耕18年。雅居乐项目地块位于三乡镇的中心区，整个雅居乐项目用地面积达到整个三乡镇中心城区总面积的60%以上。目前有港澳业主15000多户。 据调查了解，三乡镇房地产客户群主要由雅居乐房地产带动引进的港澳地区投资客组成，而来自广州、中山、珠海及深圳的客户相对较少。三乡镇近年来开发的项目存量较大，新闻显示：今年上半年，由于三乡镇房地产存量较大，销售不畅，三乡镇房地产企业今年五一期间抱团在珠海举办房展会。 三、房产市场特色 由于三乡镇规模局限，在该区域内的楼盘几乎不存在交通、娱乐、教育等方面的配套特色卖点。所有楼盘都能在十多分钟车程之内到达镇中心商业区。作为周边的别墅开发项目几乎也不存在太大的配套景观差异。 目前各楼盘的现楼售价基本一致：首层商铺12000元/㎡，首层与二层商铺均价8000元/㎡，高层住宅5100元/㎡左右，别墅价格在10000元至12000元/㎡之间。 四、综合分析 三乡镇经济结构发展潜力不足，本地需求有限，该镇区域内开发的楼盘所面对的客户群主要局限于港澳地区，雅居乐地产在此已深耕18年，港澳地区的客户需求目前的选择地已经被周边交通更为便利和综合配套成熟商圈（珠海、坦洲、深圳、东莞区域）所分切。现有开发的楼盘总量趋于饱和，我司拟投资的项目很可能将面对销售不畅的局面。 建议公司领导慎重考虑该地块投资。