中式别墅项目推广方案.docx

目录第一部分 拨开云日看市场(我在哪?)第一节? 市场及板块优势分析第二节? 项目swot分析第三节? 竞争对手分析第四节? 目标客户分析第二部分 产品是创造传奇的唯一途径(我是谁?)第一节? 项目规划分析及建议第二节? 环境规划及公共、服务设施建议第三节? 分期开发方案第四节? 套型设计建议第三部分 大项目需要大概念(说什么?)第一节? 整体策略第二节? 推广原则第三节? 我们卖什么？第四节? 客户买什么？第五节? 项目新定位第六节? 卖点整合 之 物业亲情服务 第七节? 卖点整合 之 社区亲情文化第八节? 卖点整合 之 亲情1+1户型第四部分 开发商品牌整合（说什么？）第一节? 子母品牌关系第二节? 回归居住本意第三节? 自住开发理念第五部分 美丽的新娘需要完美的嫁衣(怎么说?)第一节传播策略第二节传播主题第三节阶段传播第六部分 关于销售的构想(说完做!)第一节? 总体策略第二节? 价格策略第三节? 销售策略第四节? 推盘策略第五节? VIP认筹策略序言房子是有灵魂的。卖房子，就是卖一种让“某一类人”向往的生活方式。发展商在选择一片土地后，倾注了许多消费者难以领会的心思，如选址、规划、设计、景观、配套，物业管理，乃至楼梯的地砖扶手、保安的一声问候。只要是注入心血的，就会有思想存在。那么绿墅园的灵魂是什么？思想源头在哪里？如何准确的把握公司核心价值观、整合公司资源、生动又令人信服地与消费者共鸣？这正是本次提案策划与创意的出发点。第一部分 拨开云日看市场 (我在那?)第一节??? 市场及板块优势分析1，整体市场低迷受经济危机的影响，平顶山房地产市场3月份出现小阳春后，4月份整体市场环境又见低迷，观望气氛严重，成交量萎缩较大。2009年下半年市场回升还是下滑，众说纷纭，没有定论。鉴于此，公司必须做两手准备，练内功，抓服务，做精楼盘，迎接市场的挑战。2，09年市场投放量较大2009年的平顶山楼市，市场投放量较大，佳田·塞纳城30万平方米、蝶湖湾2期、儒俊·和园等项目均将陆续入市；九天城23万平方米、中央花园13万平方米，存量还很大。3，楼价坚挺中潜伏着危机相对其它地市，平顶山楼市08年受经济危机影响较小，楼价一直坚挺。这一现象给开发商一个误导，部分开发商对未来市场过度自信，导致2009年市场投放量巨增。如果2009年下半年市场没有像预期那样回暖，价格战势必在平顶山展开。4，板块优势明显新华区板块价值认可度越来越高。项目所在区位优势天赋优越，能同时尊享老城繁华和新城的便利，是平顶山市政府倾力打造的中央生活圈，社会认可度高。占项目较大体量的复式住宅有望吸引更多鹰城的高端客户群体。第二节??? 项目SWOT分析■优势：1，交通优势：项目紧邻城市主干道园林路、凌云路，属于新老城区的交接中心，交通便捷。2，配套优势：项目周边市政配套完善，学校、医院、银行等，生活便利性高。3，环境优势：千亩生态园、天鹰广场、学校等都增加了项目的宜居氛围。4，产品优势：复式户型布局合理，市场接受度高，庭院围合的理念，青色类别墅的立面都有自己的特色，不过这个特色还不够鲜明，需要近一步提炼和挖掘。5，附加值优势：社区1期的物业管理已经为我们赢取了良好的口碑。物业管理也正是开发商树立项目品牌最有力的渠道，我们已经做的很好，但是做的好更要树立广泛的社会美誉度，这一点，也是本案将在后面重点阐述的部分。此外，我们建议2期在小区安防、智能化、节能环保等方面多做创新。6，差异化优势：每家公司都在提差异化竞争，可是说到不等于做的到。我们暂且将差异化竞争作为我们的一个优势，争取在整体规划、景观设计、营销推广等方面走差异化竞争路线，规避了市场同质化竞争的风险。■劣势：1，体量劣势：项目体量较小，难以树立大盘形象。2，景观劣势：因为体量小景观设计受到很大约束，难以形成大面积景观组团。3，产品类型少：相比九天城、塞纳城，我们的产品类型较少，并且主力面积120平方的三房太少。4，高低端产品混合：住复式楼的人群和住紧凑型户型的人群截然不同，切不愿意同住一个院。这一点在上次提案中已经重点提到，九九公司领导讲到了不少老年人欲购买小户型的问题。百渡针对这一点做了分析，本次提案，将结合领导建议，在推广手法上，打出一个全新的概念。5，开发商品牌优势不明显。6，周边较多的低端自建房，形象较差。■机会1，消费思想回归的机遇：当越来越多不伦不类的欧美风情社区出现后，当越来越多的投资者对新区或郊外项目失去投资激情时，中式建筑、中式庭院将成为一种回归。市中心，成熟居住圈、便利生活带、也将成为一种消费心理的回归。2，中式文化的回归：目前项目中式风格，符合豪宅中式回归的潮流的。不过上次提案和公司领导探讨过这个问题，因为项目体量小，中式建筑在细节难以实现，因此，在推广上，我们避开产品本身，强调中式文化