中海城项目商业街规划指导建议.doc

中海城项目一期商业部分 规划指导建议 中原地产中海城项目组 2005年2月8日 目 录 第一部分 中海城项目一期商业业态建议 3 一、一期商业项目的规划总思路 3 1.1一期商业的规划指导背景 3 1.2一期商业的总体布局 3 二、社区商业 4 2.1市场定位 5 2.2定位依据 5 2.3商业业态构成 5 三、会展旅游商业 6 3.1市场定位 6 3.2定位依据 6 3.3商业业态构成 8 3.4商业业态的具体分布 8 第二部分 中海城项目一期商业产品建议 9 一、产品设计建议 9 1.1 A区 9 1.2 B区、C区 10 1.3 D区 11 二、内部设施建议 12 2.1综合管网布置 12 2.2暖气设备 12 2.3卫生间： 12 三、内部功能建议 13 四、商业外立面风格建议 13 五、商业街产品的细部处理 14 5.1商业地产小品点睛设计 14 5.2休息椅、垃圾桶、公共卫生间布置要点 14 第一部分 中海城项目一期商业业态建议 一、一期商业项目的规划总思路 1.1一期商业的规划指导背景 中海城项目一期的主要经济指标：规划总户数有约532户，规划商业面积3.2万平米，商业形式为商业街。 目前滨州市开发区的商业配套相对匮乏，随着滨州市开发区建设的日趋成熟，区域商业前景被普遍看好。中海航母娱乐城和滨州国际会展中心的建设将更加集聚以“中海”为中心的商业气氛，而本项目一期商业就是为了服务本社区和周边会展旅游资源而开发建设的。 根据商业物业的一般经验，成功的商业项目每1万平米至少需要10万人口的商圈辐射。而本区域人口现状，难以支撑本项目一期3.2万平方米商业面积，加之滨州的会展旅游经济处于刚刚起步阶段，滨州市规划的“四环五海水上旅游”开发项目，预计年游客约800万人次，也只是滨州市政府的远期规划能否真正达到预期效果现在还不得而知，并且现阶段也难以完全消化中海城项目一期的商业面积。所以我司依据项目区域特点、整体规模、开发周期及地势等自身特质，对项目规划设计提出建议。 1.2一期商业的总体布局 我司根据中海城项目一期商业的市场需求和项目自身的具体情况，为了提高一期商业的市场价值，创造利润最大化。建议一期商业分割成A、B、C、D四个区域依次进行开发，其中A区商业主要以社区商业为主，B、C、D区商业以会展旅游商业为主。示意图如下： 二、社区商业 A区 会展路南侧的2个弧形建筑即A区，西侧建议为售楼中心，东侧建议为中海城一期住宅服务的配套型商业。 2.1市场定位 面向社区的配套型商业 社区：中海城项目一期住宅社区。 配套型商业：服务于社区居民生活的商业。 2.2定位依据 2.2.1 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 2.2.2商业服务区域：中海城一期住宅区。 2.2.3按照《城市商业网点规划和建设指导意见》：1万~1.5万人口的居住小区每千人商业服务设施建筑面积450~570平方米，服务半径在300米以内。 2.2.4中海城项目一期住宅约532户，人口约2000人左右，A区东侧弧形建筑面积约为2400平方米。根据上一条规定，A区商业面积已满足中海城一期住宅区商业配套。 2.3商业业态构成 本弧形商业用房共三层，每层建筑面积约800平方米，共约2400平方米，建议首层保持相对独立，二三层设计为整体空间，并设置内楼梯。 2.3.1 建议一层商业业态为社区配套型餐饮，如：小型餐馆、早点店、熟食店等。 2.3.2 建议二、三层商业业态为社区配套型商场，以满足社区居民的日常生活需求。 三、会展旅游商业 B、C、D区 3.1市场定位 面向会展旅游经济的综合商业街 3.2定位依据 3.2.1根据滨州市政府的规划：开发区未来几年的企业数量和规模档次，未来国际会展中心每年的企业展览，将吸引国内外上千家企业参展，参展人数几十万人次，需要大量的商务配套。 3.2.2滨州市政府即将启动的“四环五海水上旅游”开发项目，建设期为三年，预计年游客800万人次。因此，需要完善的旅游度假配套设施。 3.2.3构筑滨州会展经济圈，打造商务平台。中海城项目将充分利用滨州国际会展中心周边的空间优势和商务活动集中的优势。积极拓展开发旅游、餐饮、娱乐等展会综合配套服务项目，搞好黄河十二路绿化景观路建设，延展会展中心的辐射半径，逐步打造以会展经济为主要特征，现代服务业配套完善的中心商务区。 3.2.4打造城市带状景观公园。将充分挖掘历史和水文化内涵，以生态养护为基础，打造集历史文化、商业文化、旅游文化于一体的欧式景观风情区。以中海公园、航母娱乐城、高新技术园区等项目为牵动，规划建设优美的自然景观和人文