中铁蓉丰光华大道项目定位及商业发展建议.ppt

成都首席院落式会客厅 位于城西上风上水之地，未来青羊区中心 地块周边环境——依托未来行政中心，发展潜力巨大 地块周边开发属于起步阶段，目前居住氛围尚欠缺； 地块周边公园较多；居住环境比较好 地块周边配套欠缺，居住不太方便 新商圈逐步兴起，现有商圈加速升级 商业发展梳理 对商业发展模式与项目匹配度的梳理之后 再缺乏人文历史沉淀的情况下，围绕项目的地址位置和片区特点，配套性、服务型商业规划更符合项目实况 商业突破点梳理 商业模式梳理之后的商业业态梳理 业态描述： 集民间艺术、民俗、茶楼、休闲餐饮为主要业态的，商业走廊 业态描述： 以娱乐和旅游为卖点，带动的休闲餐饮、生活休闲消费、购物消费商业 业态描述： 以高档餐饮为主要的都市主要应酬、交际、宴请的餐饮集中区商业 业态描述： 总部基地（商务孵化楼）、生态办公基地（创意产业园） 特色文化旅游商业 休闲娱乐/旅游商业 餐饮 特色商业 零售百货商业 业态描述： 围绕大型居住区的零售百货消费行业 商业突破点梳理 各商业业态与项目匹配度梳理 集民间艺术、民俗、茶楼、休闲餐饮为主要业态的，商业走廊 以娱乐和旅游为卖点，带动的休闲餐饮、生活休闲消费、购物消费商业 以高档餐饮为主要的都市主要应酬、交际、宴请的餐饮集中区商业 总部基地（商务孵化楼）、生态办公基地（创意产业园） 围绕大型居住区的零售百货消费行业 缺乏文化和历史沉淀支持，其休闲业态可做辅助业态规划 缺乏产业和规模支撑，立足区域居民生活休闲产业可作为配套商业 餐饮集中区与项目院落式规划要求，对位区域居民生活配套需求，具有一定发展空间 临近青羊集中发展区，项目规模和地块位置难以支撑该商业形式 零售百货与中铁项目有较大冲突的可能性，切百货消费因生活习惯和品质有一定局限性 商业突破点梳理 对商业业态与项目匹配度的梳理之后 餐饮、休闲配套商业以及居民生活配套商业业态 与项目匹配度较高 插曲——在城市新区，商业运营不可回避的两大问题： 项目运作、商业氛围培养周期长； 前期运营投入费用高，意义重大。 商业定位梳理结论 项目商业覆盖面：配套区域、覆盖城市、拉动大成都 项目发展模式：以高档、休闲、服务产业为主要突破点； 项目业态规划：以高档餐饮、高档特色餐饮、高档会所（休 闲/娱乐）、高档服务型业态（高档茶楼、SP会馆） 项目定位 项目定位 项目定位梳理 参考项目 天韵-金沙风情走廊 一品天下 选取理由： 人为打造，无人文历史沉淀； 开发周期为区域起步期； 运作较为成功； 与项目环境类似； 参考项目 地处羊西商圈、光华商圈、金沙商圈三大商圈交汇地带，左临世界级文化遗产金沙遗址公园；建筑面积12000平米，车位95个。片区分布着70余个高尚社区、100余万常住人口、30余万高消费群体、20余万流动人口 天韵-金沙风情走廊 天韵-金沙风情走廊分布着1#楼、2#楼、3#楼，均为二至四层独立式商业建筑，具有大开间、高层高、全框架、全临街、独立产权等特点，商业广场、地上地下停车场、观景电梯等商业配套设施完善。 天韵-金沙风情走廊 中式风 格主要 以餐饮、娱乐为 主 一品天下，独具特色色餐饮新区 “一品天下”美食旅游商业街，规划用地面积150余亩，建筑总面积14万平方米，其中商业面积7万平方米，地下停车场3.6万平方米，目前已全面交房。一品天下二期，其规划用地面积5万平方米，总建筑面积14万平方米，其中商业面积6万平方米，地下停车场2.5万平方米。 集美食、旅游、购物、娱乐、休闲于一体的中式商业街区 一品天下一期A、B区引进的知名企业包括：成都市餐饮服务公司（小吃城）、周大妈夕阳红精品川菜馆、快乐老家火锅店、天籁村歌城、美国空间俱乐部、大蓉和川菜旗舰店、文杏酒楼、红杏酒楼等著名商家。 一品天下一期建筑以适用性、休闲性、可居性和地域性为主，从巴蜀文化、巴蜀风格和生态城市的角度，将巴蜀特色融入其中，创造出一种与众不同、独具一格的形象特征，创造出一个标志性的城市特色建筑群体。 即将推出的D区则以“江南水乡”为主题创造内街水景，临街为营业用房，主要以各类特色店铺为主內街住宅相对独立成院 集合了成都中高档的餐饮，形成独具特色的餐饮名街 对比分析 规模 大 人流 高 风格 中式 档次 中 高 位置 好 交通 便捷 金沙风情 一品天下 本案 项目从人流、交通来看都不如金沙风情街和一品天下，因此项目的出路在于风格更具特色，受人流的影响必须提高项目的档次，来扩大覆盖人群。 本项目价值分析 规模 大 人流 小 风格 待定 档次 待定 位置 差 交通 便捷 规模 大 人流 高 风格 中式 档次