乌鲁木齐商业地产发展现状及对策分析.doc

乌鲁木齐商业地产发展现状及对策分析 一、商业地产概念及其开发特征 （一）商业地产概念 “商业地产”是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业房地产的形式多样,规模也有大有小。规模大的商业房地产如Shopping Mall项目,可以达到几十万平方米,规模小的商业房地产项目仅几百平方米,甚至更小。对于规模庞大的商业房地产,其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报形式的模式。对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式,但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售,零散经营的模式。 （二）商业地产开发特征 商业地产的开发与一般住宅（指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同）的开发还有许多不同，主要表现在以下几个特征： 1、商业地产投资大、风险大、回报率高 商业地产的投资比一般住宅的投资要高出很多，这是由于商铺与住宅价格比维持在4：1到5：1之间，所以造成了商铺开发及投资总额相对较大，也正是由于商业地产的投资大，市场变化的不可预见性，因而风险相对较大。主要包括政策风险、经营风险、财务风险、和价格风险。高风险通常都伴随着高回报，住宅投资年回报率一般在3%-4%，商业地产投资回报率基本在年6%-12%之间，好的地段甚至可以达到20%-30%，商铺的增值潜力与成长空间大。由此可知，商业地产的投资不同于普通住宅的投资，它是以大投资、高风险、高回报为目的的商业投资。 2、商业地产可供选址少，规模选择复杂、规划难度高 住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅，商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。商业地产规模选择有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。规模的大小要根据这两个指标实际情况而定。由于目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商铺规划设计带有一定的盲目性。且商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求具有不可替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而使项目销售(招商)带来严重的后果。由此可知商业地产的可供选址少，规模选择复杂、规划难度高。 3、商业地产具有可分割性 商业地产不同于住宅之处还在于它的可分割性，普通住宅是一房一证，即只有一个房产证；而商铺是开发商开发的一个整体项目，整个项目是可以由商家自由分割的，每分割一部分就可办理一个房产证，只要商铺的分割遵循主体化原则、人性化原则、科学利用的原则即可。 4、商业地产的建设和投资回收期长 商业地产是长期性的投资项目，一个成熟的商业地产项目要集商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内的大规模建筑形态，因而建设期长，需要占用大量资金。商铺投资合理的回收期限一般为8-12年，而住宅的回收期为5-6年。所以，商业地产的回收期长。 5、商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道 商业地产投资一般要求首付40％到50％,这相对一般住宅项目的贷款来说,按揭比例较小，贷款5至10年还清,也比住宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之每月利息负担有租金收益作保障,大大降低了银行的贷款风险，有利于银行加快资金周转。所以商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道。 6、政府政策作用明显 房地产业对国民经济的重要作用决定了政府必须对房地产业加强宏观调控，我国政府拥有对土地的最后支配权，在房地产经营运行中政府干预较多，另外房地产的消费中住宅房地产关系到国家社会安定和经济发展，政府须通过各种形式对房地产的市场交易进行控制，从而削弱了房地产市场上的自由程度，因此，房地产经济在运行过程中的政府的政策导向是房地产企业营销活动中应密切关注的要素。 二、乌鲁木齐市商业地产的现状 （一）乌鲁木齐商业地产兴起的原因 1、全国房价大幅上涨，影响乌鲁木齐房地产市场 高地价催生高房价、开发商捂盘惜售抬高房价?、有效土地供应不足、百姓买涨不买跌的心态?，致使全国各地房价大幅上涨，沿海城市房价杭州、海、州、三亚、深圳、宁、广州、舟山超过1万元/平方米，珠海、大连、厦门、台州、青岛、天津、南通、福州超过8600元/平方米，泉州、海、烟台、照超过5700元/平方米，沿海城市海景和江景楼盘低于万元的已难寻觅，平均都在1.6-3万元/平方米。在这样的大环境影响下，乌鲁木齐房地产市场也随之迅速火热起来，而商业地产作为房地产中收益最高的行业，所以迅速发展和兴起。 2、国家政策的支持 首先是国家的西部大开发战略