亦庄国际购物中心商业策划报告.doc

国融国际购物中心 定位策划报告 北京国融置业有限公司 报告目录Memo 国融国际购物中心 定位策划报告 1 第一章 项目背景及研究目标 4 一、项目背景 4 二、研究目标 6 第二章 市场环境研究 8 一、亦庄市场环境研究 8 二、商业整体市场及区域市场研究 17 三、商业需求分析研究 32 第三章 项目定位策略 40 一、项目SWOT分析及定位原则 40 二.项目的市场定位 45 第四章 招商与运营初步建议 56 一、招商思路初步建议 56 二、经营管理初步建议 60 前言Before 让任何行为都不要无目的地做出，也不要不根据完善的艺术原则做出。 ——《沉思录》 Marcus Aurelius 市场定位是一个商业项目成功运作的关键，通过独特的构思与精心的策划定位，充分体现本项目的独特魅力，展现项目内涵，为项目的成功奠定坚实的基础。 本报告在前期调研的基础上，结合我司多年的商业策划经验，针对目前本项目的可操作性，对本项目所处环境进行综合的分析，提炼了项目的优劣势，分析了项目未来的机会和威胁点，在明确了项目总体定位的基础上，对项目商业分别进行了不同的定位内容阐述，并结合项目的特性对项目后期管理进行了分析。 我们可以相信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。最大限度强化项目的特有优势，转化、消除项目的现存劣势，有效利用市场中的机会，规避项目的客观威胁，站在未来市场的角度提高本案的市场竞争力，寻求找到适合的、可执行的商业地产运营方案，从而盘活整体商业的招商、运营，甚至带动整个亦庄区域的商业发展。并为产权商铺的业主有效提升项目综合素质提供参考。 商业定位研究的工作思路Structure 第一章 项目背景及研究目标 一、项目背景 1、国融国际购物中心项目背景 国融国际位于北京亦庄经济开发区，核心区12＃街区C15地块。东临荣华路，北临天华北街，西侧隔12号支路与鹿鸣苑小区相临，南侧与C16地块相接。 基地呈东南西北走向，总平面布置将三幢塔楼按安排在用地范围的三个角上，建筑平面布局简洁明了，各部分功能分区明确，塔楼产品满足了的小户型需求。立面的整体风格特征为紫白色相间的［马赛克］。 A、B、C塔为酒店式公寓，A塔地上23层共379户；B塔地上22层，共359户；C塔地上17层，共259户。裙房部分是为其配套的商业、餐饮、娱乐设施。地下一层为设备用房及部分商业，地下二、三层为车库。地下总建筑面积：25820.21平方米，地上总建筑面积：72911.54平方米。 国融国际购物中心（以下内容简称：项目）位于此项目裙楼部分，总建筑面积：31915.9㎡。商铺数量：484间，项目已完成产权转移，以均价约11200元/㎡元完成了商铺销售，价格区间为9400-13700元/㎡，内铺面积区间以20-90㎡为主，少量100-400㎡的临街商铺。 序号 楼层 已售套数（套） 已售面积（㎡） 销售总额（元） 销售均价（元/㎡） 招商中心报价 元/㎡·天） 1 负一层 67 3563.889825 1 2 一层 103 7193.9113620 4 3 二层 99 6742.2412472 2 4 三层 107 6831.49434 2 5 四层 96 7072.799874 2 合计 472 31404.22 351368113 11189 2.2 项目交通状况良好，距离即将通车的地铁亦庄线的站点一街之隔，与五环、京津塘高速链接紧密，使得项目能够快速进入北京市区，周边有927、324、运通204、723等多条公交线路通过，除地面部分车位之外还配备400余个地下车位。 2、现阶段项目的经营背景 项目旨在打造亦庄首座即餐饮、娱乐、休闲、购物、健身于一体的一站式购物中心，扼守亦庄BDA中央大道的绝对核心位置，产权商铺的核心价值所在就是商铺的黄金地段。 业主委托运营团队：“北京华清科源投资管理有限公司”进行长期的运营管理，但开业之际却遇上国际金融危机，大量大型商家缩减投资计划，加之亦庄生活氛围及配套并形成良好的市场氛围，项目几经开业尝试仍无法聚拢人气。感受到市场威胁的中小投资者认为产权商铺投资给其带来了风险，并演发成为投资者与发展商之间的矛盾。现阶段，部分业主将自身名下的商铺进行着单独租赁，项目现已入住的部分商家包括：苏宁、Mr pizza餐厅、好利来蛋糕房、专业美发、药店、茶叶、烟酒、咖啡店、部分快餐店等。 从上述特点分析的初步结论：部分业主投资收益目标、不能理性看待投资风险给本案产权商铺的良性发展设置了障碍，产权商铺不同于一般门市房，