保税港区调研报告——关于保税港区运营及招商模式专题.doc

保税港区调研报告——关于保税港区运营及招商模式专题 ??? 为进一步学习借鉴我国其他保税港区成功的招商经验和先行的管理运营模式，加快广西钦州保税港区的招商工作，为今后保税港区的运营做好基础工作，2008年9月17日－9月25日，保税港区开发建设指挥部和广西北部湾国际港务集团有限公司一行8人对天津东疆、大连大窑湾、海南洋浦等三个保税港区和正在申报保税港区的广州南沙港进行调研考察。本次调研活动，我们从全国已有的7个保税港区中选择了具有代表性的东疆、大窑湾和洋浦三个保税港区进行重点考察学习，比较他们的成功经验；同时还选择了一个正在申报中的广州南沙港区，学习他们的好经验、好办法，通过借鉴与比较，从而找出适合钦州保税港区的招商与运营模式。现将本次调研活动的情况报告如下： ? ??? 一、各保税港区运营基本情况 ? ??? （一）土地仓储出租。包括两种模式：一种模式是直接将土地出租给企业，这种模式的好处在于：一是节约保税港区运营商的投资成本；二是企业能按自身要求灵活建设厂房。不足在于：一是增加了入区企业的运营成本；二是延长了企业的建设营运期。大连大窑湾前期主要采取这种模式。另一种模式是由运营商统一建设标准厂房或仓库出租给企业，这种模式的好处在于能统一规划管理，招商引资的条件更好，租金收入显著增加，同时也可减少入区企业的投资成本，缩短企业建设营运期。但运营商的投资成本加大，资金压力大。目前海南洋浦、天津东疆主要采用这种形式。 ? ??? （二）土地出让。将土地分块出让，直接收回运营商投资成本。优点是运营商投资回收期短，资金压力小。缺点：一是土地出让后后续的开发运营主动权掌握在企业手中，不利于整个保税港区的统筹开发运营；二是企业以牟取最大商业利益为目的，当建设仓库经营物流的效益不好时，不排除企业圈地炒地行为。如大连大窑湾早期通过土地出让进行招商运作，某大型物流企业买了一大块仓储用地至今还未开发。目前广州南沙港区也主要采用这种方式。 ? ??? （三）合资经营。由保税港区运营商以土地入股，与国际或国内著名物流地产商合作建设标准仓库或厂房进行招租。从大的方向说，这也是一种出租的运营方式，但区别在于引进了行业龙头企业，一是可以缓解运营商的资金压力，二是可以吸纳先进的管理经验和技术，三是合资方往往具有较强的品牌集聚效应，为下一步的运营带来积极效果。目前天津东疆就与新加坡丰树、香港招商集团进行合作经营两个物流园。 ? ??? （四）土地出让与仓储出租价格。各保税港区的土地出让价格因地域差异和开发前期和后期大不一样，洋浦保税港区工业用地20-30万元/亩；东疆物流和出口加工用地48万元/亩，码头52万元/亩，三产用地100万元/亩；大窑湾初期土地出让价格16.6万元/亩，中期33-43万元/亩，现在已卖到45-66万元/亩，但已无地可卖。东疆和大窑湾仓储出租价格大致相同，0.8-1.2元/?O·天，物业管理费大约1.8元/?O·月。 ? ??? 二、各保税港区的管理基本情况 ? ??? （一）管理模式 ? ??? 1.天津东疆保税港区。保税港区规划面积10平方公里，一期4平方公里。保税港区管理委员会统一管理整个东疆港区，管理的面积达30平方公里。除10平方公里的保税港区外，还有20平方公里的综合配套服务区，发展商业贸易、生活居住、休闲旅游等产业。 ? ??? 2.大连大窑湾保税港区。保税港区规划面积6.88平方公里，一期3.06平方公里。大连保税区管理委员会作为大连市人民政府的派出机构，对大连保税区、出口加工区和保税港区统一行使管理权，管理面积64平方公里。除了6.88平方公里的保税港区外，还有57平方公里数千家企业，包括保税区，出口加工区和保税物流园区，管委会去年地方财政收入10多亿元。 ? ??? 3. 海南洋浦保税港区。保税港区规划面积9.2平方公里，一期2.3平方公里，洋浦经济开发区管理局是海南省政府的派出机构，代表省政府对洋浦经济开发区包括保税港区行使统一管理权，保税港区不再另设管委会一类的管理机构，管理面积包括保税港区在内共31平方公里，除了管理保税港区外，还管理整个经济开发区，把保税港区纳入经济开发区的盘子。洋浦去年税收总额已达69.69亿元，地方财政收入8.6亿元。 ? ??? （二）产业定位 ? ??? 1.天津东疆保税港区。利用天津港坐落在中国华北地区铁路与高速公路网络枢纽节点的便利，重点发展物流行业，发展得较好的是进口汽车与零配件、医疗设备等。 ? ??? 2.大连大窑湾保税港区。立足于服务东北三省工业与资源性产业，发展电子产品分拔与冷藏物流中心。 ? ??? 3．海南洋浦保税港区。充分依托海南现有的能源与林浆纸业，着重发展能源和原材料的中转、仓储、物流和加工贸易。在保税港区内筹划建设2平方公里的印刷包装工业园，吸纳集聚大型出口