亮山综合楼定位报告.doc

项目总定位 性质定位 根据对市场进行的详细了解可以发现，现在在本项目周边范围内最缺乏的是商业属性的业态，并且尤为缺少大型的商业项目，如大型超市、大型宾馆、大型餐饮、大型娱乐场所、大型茶楼等等，而实际上对于一个以住宅为主的区域来讲，这些又是完全需要的，因此可以说，这些业态随着本项目所在区域常住人口的不断增加，肯定会不断地出现，而对于本项目而言，这是一个非常好的机会。 根据本项目的特征，因为有岳阳市第二人民医院这个天然聚集人流、车流、商流的庞然大物存在，故应该好好挖掘这里面所蕴含的商业价值，将项目打造成既可满足项目所在区域居住人口需要，又重点为二医院配套服务的大型商业项目。 作为商业项目来讲，由于有七层近7000平方米的商业面积，因此楼层的规划是项目能否成功销售/租赁的关键所在，根据项目定位的总原则，我们首先要寻找的是区域范围内的业态空白，在找到项目区域内的业态空白以后再采用排除法选择最适合本项目的业态，最后再将这些不同的业态进行楼层的规划，以达到合理组合、立体规划、相互促进、相互依托的效果。 从《项目市场调查报告》中可以看出，在本项目所在区域内目前经营的业态都是以临街门面经营为主，尚缺少大体态、大规模的商业项目，所缺少的这些项目是： 1、 大 型 超 市（本项目周边两公里范围内30000多常住人口的旺盛消费能力将是大型超市存在的有力支撑） 2、大型餐饮机构（本项目周边两公里范围内几大专业市场、汽车4S店、物流中心的业务消费能力将是大型餐饮机构存在的有力支撑） 3、大型娱乐中心（巨大的商流、人流将是大型娱乐中心存在的有力支撑） 4、大型健身机构/大型美容机构（周边30000常住人口、二医院的规模效应是大型健身机构/大型美容机构存在的有力支撑） 5、配套附属医院（二医院昂贵的收费将是它周边能存在许多小型医院的关键所在，也是这些小医院可以存在的有力支撑） 6、大型医药超市（周边常住高收入人口的需求、二医院的就医人群都是大型医药超市存在的有力支撑） 7、大型购物中心（本项目所在区域内常住人口的消费能力是大型购物中心能存在的有力支撑） 8、大 型 茶 楼（本项目所在区域两公里范围内30000常住人口、几大专业市场、物流中心、汽车4S店的业务消费是大型茶楼存在的有力支撑） 9、酒店/招待所（本项目周边几大专业市场、物流市场及政府机关单位是小型酒店/招待所存在的有力支撑） 在列举了这些业态的空白后，我们可以采用一一筛选的方法进行项目的排除，以选取最适合本项目、能将本项目价值最大化的经营业态。 大型超市 在前期的调查过程中，我们通过与项目周边小区的常住人口的交流得到了大型超市尚处于空白的准确情况，而现在本项目所处的整个区域对百货超市处于一种旺盛需求的状态，本项目周边两公里范围内仅有长炼小区入口处有一家近800平方米的“老百姓超市”，不说国际、国内的大型连锁，连省内连锁的身影都见不到，与步行街云集的超市形成非常鲜明的对比与反差。 而实际上，在项目周边三公里范围内的常住人口已经远远超过了2000平方米以上超市选址所需要的人数（一般超市选址的原则是2000平方米左右的店周边两公里范围内常住人口为20000人），因此可以说在近两年内肯定会有大型的超市进驻本项目周边的一些商业项目，这对本项目来讲应该是一个很大的机会，而本项目的现有建筑结构及面积也非常适合超市的开设，因此大型超市将是本项目重点考虑的招商对象，符合本项目近期及长远的发展规划。 大型餐饮机构 根据对项目周边的摸底调查，在本项目所处区域两公里范围内，除了九寨香和太阳神，再也没有其余的大型餐饮机构，这与此区域密集的居住人口形成非常大的反差，一方面是居住在这个区域内高收入人群的生活需要，一方面是一个几近真空的空白。但在前面的调查中我们却发现，现有的两家大型餐饮机构生意状况虽然不错，主要的客源却并不是本区域的居住人口，而是以其各自经营特色吸引过来的市区的人口。在我们的调查过程中本项目附近的常住人口也反映他们更愿意到市区去吃饭，因为吃饭本身讲究的就是一个热闹。因此估计在近两年内，本项目所处区域的大型餐饮尚不具备重点开发的条件，不是本项目所重点考虑的招商对象。 大型娱乐中心 对于这样一个业态，本项目不管是从居住人口的数量，还是从居住人口的收入来来讲，都足以承受起娱乐中心的消费。然而，到目前为止本区域却仍然未出现娱乐中心，甚至不会有人会将娱乐中心与这个区域联系在一起，那是因为娱乐中心需要的不仅仅是居住人口，还有许多的配套设施、配套商业、人流量、人口集中度都是本区域目前所无法达到的，因此在近段时间内，大型娱乐中心仍不具备在本项目所处区域开发的条件，本项目的招商也不必考虑这个业态。 大型健身机构/大型美容机构 在前期的市场调查过程中，调查人员通过与本项目周边两公里范围内常住人口的沟通得出了许多宝贵的数据，其中就