仙海风景商业街区商业营销案.docx

仙海风景商业街区商业营销案第一部分、项目概述一、绵阳宏观经济概述：根据总体规划，到2015年，绵阳市域人口规模将达545万人，城镇化水平达50％，城镇总人口272.5万人，绵阳城市常住人口达到120万人；2020年市域人口规模为550万人，城镇化水平达62％，城镇总人口341万人，绵阳城市常住人口达到145万人。——绵阳的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。2011年全市地区生产总值(GDP)达到1189.1亿元、增速15.2%，全社会固定资产投资完成880.9亿元、增速7.4%，社会商品零售总额实现494.2亿、增速17.8%，规模以上工业总产值完成近1800亿、增速43%，规模工业增加值实现502.1亿、增速23.7%，财政总收入实现172.1 亿元、增速44.2%，其中地方财政一般预算收入实现65.4亿元、增速44.7%。在工业技改、出口、进出口总额、商业银行存贷款总额、余额、招商引资到位资金总额等方面也排名全川前列。——在中国经济高速发展的大背景下，绵阳的购买力强劲。 绵阳城乡居民储蓄存款较为充裕，2011年末居民储蓄存款余额208.67亿元。——中国经济通涨率达到3%，银行利率保持1.98%不变，考虑20%利息所得税，其实中国已经进入负利率时代，实际利率为—1.616%，居民投资转向的潜在动力很大，房地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的5%，就达到10个亿，这足以消化整个德阳的房地产开发量。二、绵阳市概况：绵阳市已经成为一座以山水园林城、科学城、电子城为特色，城市布局新颖合理，基础设施配套，生态环境优美，人民安居乐业，社会经济和环境持续协调发展的西部现代工业化城市。其城市整体发展良好，在四川乃至整个西部城市中有较高的位置，具体表现为： 1.城市基础设施比较完善，空气质量优良，城市绿化覆盖率达到32.48%2.整体城市实力在逐步增强，城市规划发展合理、成为西部地区新的投资热点，城市经济呈平稳上升态势；3.绵阳科技城面向全国、面向世界，随着对外开放的不断扩大，外地来绵阳投资呈现加速的趋势；三、绵阳商业及商业地产概述1.商业分布及特点： 城东主要指绵阳城市规划区涪江以东的范围，1992年游仙区设立前，这里除了稀稀疏疏的农舍和厂房，沈家坝、韩家脊一带是一片凌乱的荒滩和菜地。最近10年间，随着政府对城东市政配套设施的不断改善，城东的发展可谓神速。房地产业日益兴旺，尤其是芙蓉汉城、三汇绿岛等品质大盘的先后崛起，标志着城东已彻底告别原来的落后景象。 城东房地产价值的全面提升当以芙蓉汉城的崛起为标志。作为绵阳大型复合文化地产的代表作，置信·芙蓉汉城将传统文化与现代科技融为一体，追求细节的完善和整体的视觉美感，引入“置信生活方式”，从品质和服务两方面为绵阳楼市升级。在芙蓉汉城的带动下，城东的房地产开发进入了一个高潮。三汇绿岛、兴发家园、恒馨苑、山江虹悦等中高档楼盘次第兴起，全面提升城东的居住价值。目前城东房地产开发进入一个成熟期，未来三五年内，将有类似芙蓉汉城这样的品质大盘陆续推出，带动整个城东房地产开发水准和楼盘品质的提升。城东的韩家脊、沈家坝一带的存量土地已经所剩无几，房地产新项目主要集中在欧家坝、琉璃村一带，而往盐亭方向的小枧一带由于受基础设施不完善的影响，人气不旺，近期内房地产开发很难有大的作为。往梓潼方向的仙海湖拥有近郊区位优势和自然生态优势，将建成集休闲度假、运动健身、生态居住、会展经济等功能为一体的国家级生态旅游经济区。具有打造高档住宅的潜力，但目前房地产开发的条件还不成熟。2.城市商圈的发展规划： 目前城东房地产开发进入一个成熟期，未来三五年内，将有类似芙蓉汉城这样的品质大盘陆续推出，带动整个城东房地产开发水准和楼盘品质的提升。 城东的韩家脊、沈家坝一带的存量土地已经所剩无几，房地产新项目主要集中在欧家坝、琉璃村一带，而往盐亭方向的小枧一带由于受基础设施不完善的影响，人气不旺，近期内房地产开发很难有大的作为。往梓潼方向的仙海湖拥有近郊区位优势和自然生态优势，将建成集休闲度假、运动健身、生态居住、会展经济等功能为一体的国家级生态旅游经济区。具有打造高档住宅的潜力，但目前房地产开发的条件还不成熟。四、本项目概况本项目系为创建国家4A级风景区，配合景区广场改造，为提升景区服务水平、规范景区商业布局规划打造的高端服务景观项目。项目主要功能：为进入仙海区旅游观光游客提供休息、音乐休闲、文化及纪念品销售、冷饮茶点服务等。项目占地面积约1.2万㎡，建筑面积5200余㎡，均为二层中式建筑，建筑风格与场镇风貌基本一致并与广场整体规划相协调。设有音乐吧、书吧、茶吧、咖啡吧、小吃吧、文化纪念品销售专区、四星级卫生间等功能设施。项目拟打造为广场具有鲜明特色的景观建筑，重点打造室外公共绿化和