务川杨村项目定位2012.4.ppt

务川杨村新城500亩项目开发战略定位与概念示意方案策划研究：深圳天骜投资策划有限公司2012年4月20日 中小城市/地县级大盘开发模式定位研究 ——国内外成功大盘开发模式研究—— 通过对多个大盘的分析，研究国内外大盘开发的5种典型的成功模式和10多个典型案例 主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发 新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设 中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式 概念及定义： 以中心城镇开发为依托的城镇房地产开发模式。主要包括行政管理机构办公楼开发，中心镇公共设施开发，中心镇商业房地产与与住宅房地产开发等。 紧缩城市开发模式：在通过城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性 “紧缩城市 ”(Compact City)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续发展。提倡”缩短交通距离”，建立短路径城市。 这一城市模式在欧洲颇为盛行，它反对大规模的功能分区，避免城市过分向郊区和乡村扩张，主张步行和建立邻里关系。 紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和驱动模式，政府支持，开发主体资金保证 大盘开发模式研究对项目规划与定位的启示 社区功能复合化：大盘社区功能呈综合性互补形态，大盘社区应成为一个“紧缩城市”形态——化整为零、业态多元复合、生活中心模式 街区建设与公共空间：街区与公共空间是社区活力的最关键要素，是业主之间最主要的交流平台 合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中住宅启动与酒店启动是保险的启动方式，商业、商务后期开发。现金流与品质保障。 科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值 注重邻里关系：人际交往空间的打造，提供社区户外共同活动、交往的场景，提供社区交往的平台与机会。 启示：务川县级大盘成功开发的关键是？1、产业植入+生活配套+复合型多业态组合的开发战略。2、以现金流为首要目标的【启动区】策略：以区域优势产业型功能产品优先上市——其奠定现金流、产业持续力、人气商气的聚集。3、巨量的开发，配合多元的开发模式：连锁加盟商贸城（如华南城、义乌商品城、生活超市等）、大型定制/代建（如大型厂矿/企事业单位的生活区、行政事业单位办公区等）、合作/联营开发（如酒店、医院、方特游乐城等）、分组图分业态择机开发等。 门户工程效益工程价值工程 如何突破？——构建可持续的更有效益的【杨村新城】 项目用地与功能组合（一）、两大板块：商贸版块（临东升大道沿线）+居住和配套板块（二）、6大功能组合：居住区、商贸（步行商业街区与商贸城结合）、道路、酒店商务服务（1栋四星级酒店、1栋经济型连锁酒店）、城市配套（学校、医院等）、公共空间（风筝广场、山体公园等公共设施）。 （三）、6大功能组合下的主要城市设计意向：以集约化产业植入与功能分区为基本模式，通过道路、造街、造城的手法实现有机融合的复合型业态组合。 主要城市设计意向： 项目规划与开发目标： 务川项目以“邻里生活中心”与“城市更新与都市综合体”为战略运营模式，营造集合商业、教育、商住与城市商贸产业整合于一体的，“全能型”、“一站式”、“十五分钟生活圈”，以新城核心商圈，打造新务川新地标，新经济圈，创建一处务川城市向北发展的“城市生活中心”。 项目开发背景简析 城市与产业概况 务川历史悠久，务川旅游资源丰富，属于贵州省优先发展旅游参与的城市之一。  务川城区地块呈狭长状，老城区由于地形的限制，旧城改造难度较大，城市建设发展以东北为主，其中又以北面较为优越。  务川总面积2777平方公里，辖10镇5乡113个行政村（居），总人口43万，其中少数民族人口占总人口的96.56%，仡佬族人口占总人口的44% 务川城市发展：  城市发展方面：形成以东升大道为主干道的城市北拓格局。务川县城远景规划由“由南向北”、“以点带面”、“相互惯通”、“以北部新城为重点”的发展方向，2030年实现容纳11.5万人口的中小型城市。 社会经济发展方面：以增强区域合作的大交通、大水利等基础支撑能力和区域资源承载能力为切入点，以打造具有区域辐射带动效应的铝工业等特色优势资源型大产业为重点，充分发挥”土地广博、资源富集、趣味独特、仡佬文化、民族政策”五大比较优势，突出抓好“大交通、大水利、大产业、大教育、大民生”五大重点，将务川建成西部新型材料基地、贵州绿色食品强县、渝黔旅游新区、仡