(2015.01.23)经济发展新常态与房地产经济.ppt

人流和资金流，人流和资金流越聚集的城市房地产市场越有潜力。 当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的房地产市场状况。 房价涨幅 　　2014年上半年，全国70大中城市房价呈现分化，上半年房价上涨最多的是厦门，半年涨3.55%，北京和西宁其次，涨2.42%，上半年出现了14个城市房价下跌，其中杭州和温州房价下跌3.85%并列第一。 * * 城市经济总量、人均GDP、经济结构大致决定房价水平 GDP反映一个城市经济发展水平，对房价有直接影响。2013年GDP排名前20的城市分别是上海、北京、广州、深圳、天津、苏州、重庆、成都、武汉、杭州、无锡、南京、青岛、大连、沈阳、长沙、宁波、佛山、郑州和唐山。其中上海2013年GDP突破2万亿元大关，达到21602亿元，新房交易均价亦排名第一。在这些城市中前七个城市的GDP总值均超过万亿，上海、北京、广州、深圳四个一线城市GDP总量比其他城市高出幅度较大，这四个城市平均房价较高，虽然天津经济总量有追平一线城市广州和深圳之势，但从三次产业结构看，天津第三产业仅仅占48.1%，远低于一线城市水平，这一点差异明显。 产业结构能反应一个城市的经济优化程度，与房地产相关的主要是第三产业。第三产业占比高，说明该城市的产业结构得到优化升级，经济相对发达。在这20个城市中，第三产业占比最高的城市分别是北京、广州、上海和深圳，均是一线城市。 其中北京的占比最高，达到76.9%，四个一线城市均超过56%。四个一线城市房价水平都比较高，可见一线城市产业结构与其房地产市场发达程度和房价水平具有很强的一致性。 从人口规模看，GDP排名前20的城市中重庆、上海、北京、天津四个直辖市的常住人口最多，除了天津，其余城市常住人口均超过2000万人。常住人口超过1000万人的城市除四个直辖市之外还有成都、苏州、广州、深圳和武汉共9个城市。这些城市的GDP排名也都位于前九位。可见经济发展对人口的吸附作用很大。人口规模与房价水平不完全正相关，应该同时考虑城市人口密度，经济总量大，人口密度大，则平均房价一定高，如深圳城市人口密度最高，为5323人/平方公里，比位居第二的上海多出一倍多。深圳有特殊性，因为作为最早的经济特区是由一个小镇发展起来，没想到经济发展快，吸附大量外来人口，城市面积扩容远远跟不上人口增长，造成了高房价。城市人口密度在1000人/平方公里以下的城市，房价水平不会太高。人口总量排名第一的重庆人口密度最小，为360人/平方公里，主要是重庆地域广阔，建成区面积不大，如2013年重庆城市建成区面积仅为278平方公里，远不及排名前四名城市上海(1563平方公里)、北京(1268平方公里)、广州(700平方公里)、深圳(661平方公里)。 城市人均GDP是衡量经济发展状况重要指标，更能反映一个地区的真实经济发达水平，而人均GDP与房价之比同样能够反映一个城市居民对房价的承受能力。通常而言，比值越高，居民承受能力越大，比值越小，居民承受能力越低。 数据显示，上海、北京、深圳、广州四个一线城市的人均GDP与房价之比在所有20个发达城市中最高，其中北京和上海的比值超过15，广州和深圳的比值接近13。天津、苏州、重庆、成都、武汉、杭州、无锡、南京、青岛、大连等城市比值在9-12之间，其承受能力位于中等水平。而沈阳、长沙、宁波、佛山、郑州、唐山的比值较低，在3.9-6.6之间。 两组数据都说明当前城市房价、经济与居民 承受力之间的多种关系。人均收入与平均房价 比值说明，高房价城市的普通工薪族对于房价 的承受能力不足，而低房价城市的普通工薪族 对房价的承受力相对强一些。 总之，一个城市的房价水平反映的是城市的综合经济社会发展水平，受多种因素如经济总量、人均产值、人口规模和密度、产业发育程度、收入和财富集中度等方面综合影响。 ?　 城市之间房价水平的差异明显，主要是城市经济发展水平和城市级别存在显著差异，例如一线城市中，不论从GDP总量、人均GDP、人均可支配收入、产业优化程度以及人口吸附力等方面看，都远远高于二三线城市高，导致其平均房价比其他城市高很多。即便是以GDP前20名城市为样本，沿海城市的经济实力更强，房价水平更高，而中西部地区经济综合发展水平相对较弱，房价水平相比较低。 高房价城市的房价承受能力反而高，但不同收入群体的承受力分化严重，普通工薪层面临较大房价压力；低房价城市的房价承受和支付能力相对弱，主要是城市经济和财富的生产力相对弱，城市集聚的资源、就业机会、财富增值速度远低于一线城市。如果未来城市和区域经济发展的差异没有缩小，那么房地产的区域差异将继续