2016年1月丰县房地产市场调研简报.docx

2016年1月丰县房地产市场调研简报丰县老城区住宅价格丰县的住宅市场老城区和新城区的价格波动并不大，整体销售情况并不理想，老城区个别销售较好的楼盘，一是地段较好，二是价格偏低。虽然现有的价格波动不大，但仍有持续走低的趋势。丰县老城区销售现状老城区销售较好的都是一些推盘较早的老楼盘，新盘销售较好的并不多，但也不乏佼佼者如金色家园、阳光佳苑等不管是销售套数还是销售面积都是领先于同行，但销售的价格却明显低于其他楼盘，可见消费者不仅仅看重的是地段，并且也体现出了消费者对价格的敏感程度是非常高的。图中不难看出金色家园和阳光佳苑销售相对较理想一些，其次是金丰尚城，但同时我们也可能看到他们的价格在板块内也是偏低的，整体来看整个板块的价格还有往下走的趋势。目前来看老城区已备案的存量（不包含尾房）约4268套左右，而整个板块2015年的销量也就在1000套左右，而现有报备的就需要四年去化，如再加上未备案的，那体量就更加庞大了，因此供大于求的现状在很长一段时间内都不会有大的改变，可售面积比再次印证了这一趋势。从可售的面积比上，不难看得出凤鸣城和中央金座两项目就还有近50万方的体量并未上市，再加上捂盘未开的楼盘也不在少数，因些未来几年去库存是主旋律。三，丰县新城区的价格丰县新城区的价格与老城区的价格接近，但整体略低于老城区，同时也是丰县烂尾楼频频现身的区域平果郡降价卖跑量，为了保持现金流最为明显。从价格上来看，2016年新城区将是打价格战的主战场，同时也是未来洗牌的主战场。四，丰县新城区销售现状新城区现有的8个项目中入网套数为8325套，现已销售为3140套，而中和龙郡、秀水华庭、欢乐城、雨润广场等销售周期都是在四年左右的时间，也就是说新城区的去化能力预计平均每年在1000左右，并且这个去化的能力因为人口的外流和前些年蓬勃的房地产发展已消耗掉了大部分的需求，并且价格也较前些年的2000元翻了近一倍，而消费者的收入并没有翻一倍，并且供给的体量又猛增了，可现在消费能力变弱了，因此未来的整体价格还将持续下滑。以上图中新城区8个项目总入网面积为779450.93平方米，销售面积为297631.59平方米，现有的可售面积为481819.34平方米，从现有的去化速度来看，现有的面积还需要约五年左右的时间，而未东方春城、雨润广场、国际花园城等都还有量的面积并未备案入网，从未来的整体上市量来看，需要十年以上的时间才能去化掉现有的库存和未来的上市量。丰县商铺销售价格现在市场上销售的商铺价格较2015年略有下降，第一是购买商铺的人群本身较少；第二是业失败的案例不少，投资者变得较为慎重了；第三是体量过多，消费者信心不足。金丰尚城、欢乐城、凤鸣城、东方春城在商业都会有较多的商业资源做支撑，因此未来的商业拼的不是价格，而是商业资源，是要让消费者看得见前景的商铺，才是客户愿意买单的商铺。丰县商铺销售现状从现有商铺销售的套数比来看，普遍销售并不理想，秀水华庭入网21套销售为零，金色家里因为抓住了2012-2013年的好形势，因此商铺销售较为理想，金丰尚城是2015年商铺开始销售的，虽然引进了华联超市，但销售仍然一般，并且价格范围在8000-11000元以内，其中金色家园的价格范围在6500-11000元以内这也是该项目销售较为理想的另一因素，可见未来商铺的竞争将进入白热化的程度，因此不仅要拥有丰富的商业资源还要控制好商铺的总价，这样才有利于在竞争中搏得一席之地。现有的5个项目总入网的商铺面积为93860.21平方米，仅仅为丰县商铺的冰山一角，还有未入网的凤鸣城、雨润广场、高盛国际花园城、中央金座，欢乐城二期、东方春城二期等未来的上市量巨大，而现有的9.3万方左右的入网商铺面积，才销售了39645平方米，而金色家园商铺销售周期在三年左右的时间，可见丰县商铺的需求与投资并不大，为此商铺的去化速度预计会较为缓慢。总结丰县不管是住宅市场还是商铺市场都是一个高库存的重灾区，未来面临的不仅仅是价格战，还将有更严重的企业倒闭潮出现，现在多个项目的烂尾频现就是未来重新洗牌的征兆，因此要做好许多企业在洗牌前，搏命一击导致整个市场接近崩溃的极限考验，才能得以让项目顺利进行下去，从而获利的可能性存在。杭州博云社地产机构2016-1.8