合肥庐阳区国能兆元投标报告20140221.pptx

合肥庐阳区国能兆元项目投标报告;;;合肥北部组团发展规划;2014年1月9日庐阳区N1311地块由合肥国能兆元置业有限公司以435万元/亩，总价18709.35万元，楼面价2609元/平，溢价率8.75%。该位于庐阳区蒙城路以东、恒盛花园以南，43.01亩纯居住用地，容积率1.0R≤2.5，绿地率 ≥40%，建筑密度≤22%。 ;现状较差：电厂、加油站毗邻本项目，周边商业配套需进一步完善；;;这是一个处于城市陌生区域/整体形象较差，配套不完善/小型规模/具有优质学区资源的项目;;;这是一个处于城市陌生区域/整体形象较差，配套不完善/小型规模/具有优质学区资源的项目;; ;;属性;;;;项目;目前区域楼盘如碧水兰庭、宝辰时代广场、恒盛皇家花园都已尾盘获售罄，以文一名门华府、融侨悦城、翰林龙府等新楼盘蓄势待发。;1、土地成交量较大，未来上市体量庞大！ 2、在售市场存量庞大，竞争激烈！ 3、学区、低价、创新产品成为去化速度的三大指标！ 4、小三房成主流，产品趋于同质化！ 5、三房占比最高，供应量较旺盛！ 6、供应充足，区域竞争加大！;;A类（32.6%）;;置业区域梯度化;恒盛皇家花园;客户定位|区域客户分析;客户定位|区域客户分析;客户定位|区域客户分析;恒盛皇家花园;区域客户结论;项目名称;33;34;35;36;;38;公务员;;他们追求 一种能满足城市生活功能与欲望的生活方式 在这里能分享城市生活的一切精彩;1、垄断区域现有刚需客群金字塔上部阶层 2、抓取区域现有品质导向型主流刚需客户 3、引领未来区域客户结构的升级;;44;;;庐阳北开发模式探讨;规模项目，以刚需产品为主，低价入市，开发周期长，随市场大势逐渐拔高价格，以时间换利润;恒盛皇家花园：利用品牌、高举高打，走豪宅路线，意欲树立区域主导者地位;建筑面积;;案例借鉴;营销核心：将“法式”演绎到底，塑造奢华浪漫的高端调性； 突出独有的景观优势（徽园、欢乐岛、海洋公园），打造成经开区“精致、纯粹”的典范项目。;项目背景 紫御府——非城市核心区、小规模、纯住宅社区;关键举措1：有效的节点策略铺排 5月品牌起势，7月外展开放，8月筛客升级，9月盛大开盘，10月强势加推;关键举措2：法式展示，将法式营销做到极致化、纯粹化;关键举措3：法式活动，将法式高端调性展现淋漓精致;关键举措4：法式诉求，全年以法式为主题，坚持高举高打 主推核心价值点，将“三园御府，纯法原著”演绎到极致;关键举措5：小众法式营销活动不断深度挖掘意向客户，注重细节，营造意向客户身份尊贵感;;;在大鳄云集的房地产市场，80-100平米两房小三房成为量价齐升的关键，且各个项目营销同质化相对严重！;63;64;;;形象打造：;形象定位;;备选案名： 国能·书香府邸 生活学者，学者的生活 国能·悦澜湾 庐阳核心 悦然生活 ;;;挺拔的、现代的、很有气势的形象 古典意象的Art Deco风格强调立面规整，以线条感强调挺拔气息，应用于高层更具品质感;展示策略;展示策略;精致的`小品——设施与小品在满足实用的同时注重细节设计，既体现人文关怀又提升社区品质;展示策略;样板间：样板间可以让客户非常直观的认识到项目的品质与户型，建议在售楼处二楼或临建样板间。;实现合肥首家无线网络全覆盖，为年轻人群贴心打造，随时随地连接精彩世界;项目围墙：通过异性围墙设计，凸显项目精致个性，同时更有效的拦截路过意向客户，传递精致生活的第一窗口。;项目围墙：物管服务，提前到位；展示服务做???，关键形象岗位设置外国保安；提供专业、贴心的五星级精致物业服务;中原服务：中原一贯坚持专业、严谨的服务态度，在地产研究方面展示了专业的研究水平和成熟的判断能力，打造七星级接待服务标准，为客户提供全方位服务；;;;;精致生活·活动1：国能悦城·名流红酒之夜暨VIP卡盛大办理;精致生活·活动2：国能悦城项目解析会;精致生活·活动3：国能悦府·精致健康生活盛大开启·样板房盛大开放;精致生活·活动4：国能悦城精致生活飞跃·暨首批房源盛大开盘;推售策略;展示先行原则，拉升项目价值，一期由南往北/由西往东推进，减少 价值贬损； 集中推售与补货原则，引爆市场，并保持市场热度，灵活运用价格 杠杆； ③ 商业产品作为暗线，进行脉冲式销售，同时利用客户为项目造场；;;定价策略——平开高走;;合肥市近六年价格走势;;2014年营销总控图;Thanks for your attention