佛山禅城区项目定位报告20170811.pptx

佛山市场定位报告广西区域公司2017.08.11报告体系Analyze System项目定位竞争市场市场背景地块项目属性区域属性配套体系用地条件房价地图项目界定三水区南海区禅城区本案高明区本案顺德区佛山市区域格局：佛山位于广东省中部，地处珠三角腹地，毗邻港澳，东接广州，南邻中山。是“广佛都市圈”、“广佛肇经济圈”、“珠江-西江经济带”的重要组成部分。2016年城市GDP 8630亿，排名全区第三，人均GDP 116141元。【区域属性】佛山全国重要的制造业基地，珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽，项目位于佛山市禅城区，属A+类地块，地段价值极高。【区域属性】 广东省经济排名前三，近两年增速在7%以上；2016年广东各市GDP排行1广州19610.94亿元2深圳19492.60亿元3佛山8630.00亿元4东莞6827.67亿元5惠州3412.17亿元6中山3202.78亿元7茂名2636.74亿元8湛江2584.78亿元9江门2418.78亿元10珠海2226.37亿元11肇庆2084.02亿元12汕头2080.54亿元13揭阳2032.61亿元14清远1388.10亿元15阳江1319.33亿元16韶关1218.39亿元17梅州1045.56亿元18潮州976.83亿元19河源898.72亿元20汕尾828.49亿元21云浮778.28亿元2007-2016年佛山市生产总值及其增长速度【区域属性】 佛山，国家历史文化名城，广佛都市圈组成部分城市地位佛山实现地区生产总值8630亿元，人均地区生产总值突破11万元，跻身高收入城市行列。行政区划禅城区南海区顺德区山水区高明区常驻人口110.1万人258.88万人246.17万人62.26万人42万人区域面积154k㎡1074k㎡806k㎡874k㎡960k㎡城市特点：佛山市下辖5个市辖区，常住人口735.06万，佛山市的城镇化率为94.89%。城镇化水平极高，从统计局公布数据来看，户籍人口383万，全市流动人口422万，其中南海区最多，有较强的人口吸附力。本项目【配套体系】周边配套成熟，教育资源、交通配套齐全，商业核心区。生活配套项目位于禅城区核心位置，生活配套设施齐全。教育配套项目直线距离2公里范围内分布有佛山第二中学、禅城玫瑰小学、鸿业小学、铁军小学等多家院校。医疗配套地块西南侧1公里为佛山市第一人民医院，西北侧1.8公里为佛山市第二人民医院。交通配套地块位于主干道文华中路、季华六路交叉口，项目西侧0.7公里为佛山地铁3号线（在建）电视台站，无缝连接广州市。第二人民医院铁军小学三号线（在建）电视台站鸿业小学地块位置禅城玫瑰小学文华公园佛山第二中学亚洲艺术公园第一人民医院【用地条件】地块容积率4.15，限高60米，为中小规模优质居住用地。佛山市文化路地块项目位置行政隶属佛山禅城区地块地段文华路以东、季华路以南地块设计条件（详见地块相关规划文件）用地面积82164㎡容积率4.15计容建面190000㎡建筑密度A地块裙楼≤50%塔楼≤40%绿化率A地块≥25%出让起始价/A地块裙楼≤30%塔楼≤20%B地块≥30%住宅面积41600㎡商业面积80000㎡起拍楼板价/用地性质住宅、商服车位/竞买保证金/特殊要求2）共 104亩，目前可开发 87 亩，总建面积 190000 方，村返还 190000方 *36%=68400方。公司余 190000 *64%=121600方。 （其中 416 00 平方为住宅，80000 平方可 建公寓（大小 建公寓（大小 建公寓（大小 不限） ）。①地块东侧地块位置②地块内景③地块西侧周边环境：禅城区核心区位，周边生活配套设施齐全，人口基数较大，适合居住。地形地貌：地块方正，展示面较好，面积中等，容积率较高，适合我司优质高层、公寓产品配置。有利因素：禅城区作为佛山老城区，周边生活配套设施齐全，具有较大的人口吸附能力。不利因素：禅城区限购，商业配建面积较大。【房地价图】项目周边在售楼盘售价段在16000-19500左右，皱面楼盘均处于断货及尾盘阶段，板块内市场存量极少，有利于后期市场爆量。越秀·岭南隽庭(精装公寓)开盘时间：2016.4容积率：3.5占地面积：28400平售价：16000元/m2招商臻园(精装)开盘时间：2015.12容积率：3.5占地面积：28400平售价：18000元/m2兆阳·O立方(精装公寓)开盘时间：2016.3容积率：8.5占地面积：11580平售价：18000元/m2绿地中心·璀璨天城(精装)开盘时间：2016.9容积率：5.53占地面积：156000平售价：19500元/m2本案【项目界定】通过区域属性、配套体系、用地条件分析，确定地块位置现状利好，优质交通配套资源，成熟社区，具有良好的开发可行性。禅城为成熟核心老城区，