“富庄新城”商住项目可行性研究报告-开题报告.doc

唐 山 学 院 毕业设计（论文）开题报告 设计（论文）题目： “富庄新城”商住项目可行性研究报告 系 别：_________________________ 专 业：_________________________ 姓　 名：_________________________ 指 导 教 师：_________________________ 辅 导 教 师：_________________________ 2014年3 月14 日 题目类型（打√选择） 设计（ √ ） 论文（ ） 文献综述 2013年房地产市场形势分析 1.1.相关政策影响分析 2013年，房地产调控政策整体延续了2012年的调控思路，限购、限贷政策继续实施，抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。 2月下旬，国务院常务会议确定了加强房地产调控的五项措施，简称“国五条”，从五个方面加强房地产调控。随后国务院办公厅出台《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对“国五条”的措施做了进一步细化。“国五条”措施的出台及其细则的公布，掀开了2013年度房地产调控的大幕。 “国五条”出台后，短期内对市场影响巨大，3、4月份各地二手房成交量大幅飚涨，多数城市涨幅超过3倍。但从二季度起，政策效果逐渐减弱，市场回归此前的回暖态势，各城市房屋销售形势出现较为明显的好转。 下半年，随着十八届三中全会和中央经济工作会议的召开，新一届政府的房地产调控思路逐渐清晰。加强住房保障，逐步建立房地产调控长效机制，理顺政府和市场的关系将是未来政策的调整方向。土地制度改革、房地产税改革以及住房保障建设是三中全会提出的重要内容，配合着其他深化改革的政策，预计未来的房地产市场将逐步回归其核心属性，即满足居民居住和生活需要，满足其他各行业的办公和经营需要。 1.2.2013年全国房地产市场运行情况2013年1-12月，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增幅比上年同期加快3.8个百分点。其中，商品住宅完成投资53112亿元，增长19.1%，同比加快7.2个百分点。全国商品房新开工面积为18.11亿平方米，增长11.5%，与上年同期相比增速加快18.7个百分点。全国商品房累计销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增幅与2012年同期相比加快18.4个百分点。从70个大中城市住宅销售价格指数上看，价格指数呈现出“逐月上升”的特征，房价同比出现上涨的城市个数自5月份起连续7个月保持在69个，上涨城市个数居高不下。从同比价格指数看，2013年1月份70个大中城市商品住宅价格平均涨幅为0.7%，随后逐月上升，到11月份涨幅增加到9.6%。从同比上涨的城市个数来看，1月份为53个，2月份上升到62个，3月份起，上涨城市个数持续在67个以上。 通过以上资料可以看出，近几年随着我国经济的稳步发展，房地产行业也呈现出稳步发展的态势。但是，我国仍然属于发展中国家，仍然处于社会主义初级阶段，各项制度和政策都不完善，经济发展以及房地产市场的发展还不平衡。在进行经济体制改革的同时，政府势必会加大对房地产市场的调控力度，健全各方面体制机制。因此，为适应国家的经济发展和相关政策，在房地产发展过程中，在前期应充分重视房地产项目的可行性研究，而且不仅要使可研有规律可循，而且也要随机应变，做到具体情况具体分析。充分发挥可行性研究的作用。 二、设计（论文）主要内容 1.设计条件 （1）该地块为唐山市高新区富庄城中村改造项目A-01地块，地块位于龙富道南侧、龙泽路西侧，土地面积67247.21平方米（合100.87亩）。（2）该地块规划土地用途为居住、商业用地，土地使用权年限住宅部分自2013年12月28日起至2083年12月27日止，土地出让年限为70年；商业部分自2013年12月28日起至2053年12月27日止，土地出让年限为40年（3）容积率为≤3.18，建筑密度≤30％，建筑限高80米，绿化率≧30%；（4）土地开发程度为：“五通一平”（ 通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）。根据所给的地块条件，分析地区房地产市场的基本情况及同类业态的房地产市场情况，编制项目可行性研究报告。 2.毕业设计（论文）成果的要求 2.1. 编制依据；《建设项目经济评价方法及参数》、《唐山市土地详细规划》 2.2．唐山市房地产市场分析报告 2.2.1.唐山市经济情况分析 （1）唐山市的国民经济发展情况：包括经济总量和产业结构等。 （2）固定资产投资环境分析：着重分析房地产市场投资环境。 （3）居民收入，消费