080507超高层住宅发展模式专题分享.ppt

超高层住宅发展模式专题分享 ◆当国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征； 超高层与普通高层的差别在哪里？ 当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎样的特征？ 在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？ 引子：成都超高层08年出现“井喷” 成都超高层住宅2008年出现井喷现象 成都客户对超高层接受度呈增长趋势，07年底，高层和超高层客户接受度占40% 成都超高层开发商从高品质产品、园林尺度扩大、物管服务前置、生活方式打造等主动引导客户 超高层是什么？ 从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化 我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。 联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。 日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。 从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异 从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价 综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分： 看不到景观的楼层与高层均价相差无几； 可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差 超高层住宅的市场共性六大规律 在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑 市场化条件下超高层出现的宏观经济背景： 经济发展水平较高 城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现 城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现 城市化率较高 城市化率达到60％左右开始出现超高层 城市化率达到80％左右超高层大量出现 超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动 市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质 面对客户对超高层的抗性，开发商从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知 所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空间，超高层的售价能够远高于建造成本 在市场化的条件下，要开发商付出更多的成本建造超高层，超高层必须能够带来更多的溢价空间。 超高层销售均价与开发成本之比（简称S比）的不同会导致超高层开发模式的不同 “S比”带来的两种开发模式： S＞2时，超高层多位于一二线城市，且具备强势资源（如一线海景），产品层级属高端； S＜2时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景） ，产品层级属中高端 世茂滨江系列S值均大于2，金域蓝湾系列S值则小于2； 世茂与万科均进入福州，但福州世茂外滩花园S值为金域蓝湾的2倍，缘于万科取地价格为世茂的4倍，世茂积极参与政府规划，取地成本相对较低 超高层市场成功实现共性总结 匹配超高层出现的共性条件后，超高层如想在市场成功实现，仍需开发商有所作为 超高层两种发展模式案例研究 我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究 世茂滨江超高层系列案例 万科金域蓝湾系列超高层案例 通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关 按S比大小可将楼盘分为两种模式，大于2属于价值主体模式；S比小于2归类形象主导模式 世联认为，按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式 价值主题模式以世茂滨江系列为代表，形象主导模式以金域蓝湾系列代表 价值主体与形象主导两种开发模式核心点对比 形象主导模式及价值主体模式适应性KPI条件研究 资源强度方面，世茂滨江多拥有一线江景强势资源，相比，金域蓝湾系列多为二线水景资源 规模方面，世茂滨江多为100万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为30万平米以下中等规模项目 世茂滨江系列多为100万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为30万平米以下中等规模项目 容积率，世茂滨江属超高层低密度项目，金域蓝湾系列为中高容积率，成都超高层为高容积率 超高层选择何种模式的前提条件 定位：价值主体模式多定位顶级、综合体运营，主动承担“城市运营商”角色；形象主导型则定位中高档、纯住宅、首要关注项目利润层面 价值主体模式多为纯超高层产品，单排布置超高层建筑，降低建筑密度，注重户户观景，追求综合运营能力 复合产品规划，形象主导规划更多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，占据优越景观 形象主导模式规划排布要点： 以超高层分摊高容积率，利用项目的整体溢价，以时间换空间； 超高层为整个