房地产开发企业申报及核算案例.pdf

房地产开发企业申报案例 一、房地产一般纳税人申报预售收入 A企业为增值税一般纳税人,主要从事房地产开发业务,名下的A地块开发 周期长,分期开发,其中一期为4月30 日前开工建设的老项目企业选择简易计 税，二期为新项目,2016年发生如下业务： 业务一：2016 年8 月，一期（老项目）取得预售收入2.1 亿元； 预征税款=预收款÷(1+征收率)*3% =2.1亿÷(1+5%)*3% =600万，申报表填写如下： 简易计税方法计算预征增值税=预收的价款/ （1+征收率）*预征率， 会计分录： 借：银行存款 21000 万元 贷：预收账款 21000 万元 借：应交税费-预交增值税600万元 贷 ：银行存款600 万元 同时在项目发生地按城建税（假定7% ）、教育附加费率规定计算预交 业务二：2016 年9 月，二期（新项目）取得预售收入1.11 亿元； 预征税款=预收款÷(1+适用税率)*3% =1.11亿÷(1+11%)*3% =300万 一般计税方法计算预征增值税=预收的价款/ （1+适用税率）*预征 率。会计分录： 借：银行存款 11100 万元 贷：预收账款 11100 万元 借：应交税费-预交增值税300 万元 贷 ：银行存款300 万 同时在项目发生地按城建税（假定7% ）、教育附加费率规定计算预交 二、房地产一般纳税人结转收入 A企业为增值税一般纳税人,主要从事房地产开发业务,名下的A地块开 发周期长,分期开发,其中一期为4月30 日前开工建设的老项目，二期为新项 目,2016年11月无留抵税额，2016年12月发生如下业务： 业务一：2016 年12 月，一期竣工交付，结转销售收入2.1 亿元，结转面积 20000 平方米，开具增值税发票。 业务二：2016 年 12 月，二期竣工交付，结转销售收入 1.11 亿元，结转面 积10000 平米，开具增值税发票。 业务三：2016 年12 月，该地块通过政府出让方式获得，共缴纳政府出让金 9000 万。 业务四：一期共取得总包发票不含税价8000 万，二期共取得总包发票不含 税价5000 万，均取得专用发票，全部认证通过。 本期应补（退）税额计算： 1、简易征收方法的应纳税额： 21000 万÷（1+0.05）×0.05=1000万 简易计税方法计算公式，销售额=预收的价款/ （1+征收率）， 应交增值税=销售额*征收率。会计处理： 借 预收账款-21000 万元 贷 主营业务收入-一期收入20000 万元 应交税费-应交增值税（简易计税）1000 万元 填入增值税主申报表第5 行20000 万元、第21 行简易方法应纳税额1000 万元 2、一般计税方法的销项税额： 1） 按照建筑面积分摊地价：二期分摊地价为 9000 万×10000÷ （10000+20000）=3000 万 2） 计算销项税额：（11100-3000）÷（1+0.11）×0.11=8027027.03 元 会计处理： 借： 预收账款- 111，000，000.00 元 贷： 主营业务收入-二期收入100,000,000.00 元 应交税费-应交增值税（销项税额）8，027，027.03元 营业外收入-土地价款（二期）2,972,972.97元 填入增值税主申报表第 1 行 10000 万元、第 11 行销项税额8027027.03 元、第12 行进项税额1430 万元（8000+5000）*0.11、第14 行（进项税 额转出）880 万元。（开票时可按会计处理内容填开，一般纳税人购入房 地产开专票，消费者个人开普票。） 3、一般计税方法