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（十三）出租和查封的竞合 1、查封前出租，承租人对该房享有优先购买权，且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条:“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孽息。”而租金应该是属于法定孽息,所以在查封的时候效力不能及于租金。 2、查封后出租。最高人民法院[1997]经他字第8号复函明确指出：“执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。”《城市房屋租赁管理办法》第六条第二款的规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的不得出租” （十四）已抵押房屋与查封后拍卖、变卖、抵债 1、已设定抵押权的房屋，法院可以基于抵押权人申请进行依法拍卖、变卖或抵债，也可以启用司法权对执行标的实施强制查封和拍卖,但应保护抵押权人的权益及考虑是否具备执行实益。 2、对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。拍卖已抵押登记房屋所得的价款，应当在抵押权人优先受偿后，余额部分用于清偿其他债权人的债权。 （十五）登记在被执行人配偶名下的房产可否查封 《物权法》实施之前，婚姻存续期间登记在夫或妻一方名下的房产仍应作为夫妻共同财产，在《物权法》实施后，登记机构按照《房屋登记办法》建立房屋登记簿，登记簿上记载房屋所有权人为物权归属情况的内容和根据，因此登记在配偶一方名下的房产可依法推定为其个人财产。 法院实施查封时可以查封被执行人夫妻法定共有房产，对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或者抵债。 （十六）未办理初始登记的房屋与查封措施 作为被执行人的房地产企业，已经办理了商品房预售许可且尚未出售的房屋，以及被执行人购买的办理了商品房预售合同备案或商品房预告登记的房屋，即便未经初始登记，也可以进行预查封。被预查封的房产可以办理初始登记 B.0.16 登记材料前置公证。 1：本条取消了赠与前置公证情形。 2、监护权公证 B.0.17 公证的材料形式规定。 1、遵循一般以不动产所在地公证为原则，但涉及的单方法律行为公证除外 2、境外公证的转递和认证路径 B.0.18 境外形成司法文书应用于房屋登记 1 、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书 2 、缔结或参加国际司法协助条约的外国司法文书 3 、未与中华人民共和国缔结或参加国际司法协助条约的外国法院司法文书、人民法院不予受理的香港特别行政区法院涉及房地产权属、婚姻关系等民事裁判类法律文书、以及其他人民法院不予受理的涉外司法文书 第二部分 附录C相关要件具体问题解析 C.1.1 国有土地上的房屋所有权初始登记 解析：几项实践中的特别要件 ①建设工程施工证明的适用 房屋已经竣工证明的适用 ②合作（联建）协议和产权分割清单 的法律适用 表C.1.2 集体土地上的房屋所有权初始登记申请材料 解析：几项实践中的特别要件 ①房屋符合城乡规划的证明 ②房屋测绘报告或村民住房平面图 ③区分集体土地使用权的不同取得主体的身份证明 C.１.3 国有土地上的房屋所有权转移登记申请材料 解析：几项实践中的特别要件 ①遗赠公证书和接受遗赠公证书 注意区分遗嘱继承和遗赠情形。 ②约定协议，主要适用于房屋单独与共有之间以及按份共有之间的转化。 ③企业清算的证明和房屋所有权转移的证明 ④作价入股协议 （应注意个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司与其投资人之间的房屋所有权转化 问题） ⑤ 未将土地使用权证书列为必收要件 C.1.4 集体土地上的房屋所有权转移登记申请材料 解析： 实践中应注意的两个问题： ①房、地转移顺序问题 ②转让情形和受让主体的身份限制问题 C.1.5 房屋所有权变更登记申请材料 解析：①注意区分身份证明变动和房屋权利人姓名（名称的变化） ②注意区分土地从集体土地变为国有土地产生的登记事项 C.1.6 房屋所有权注销登记申请材料 解析： ①注意区分放弃所有权与约定共有 ②注意区分房屋灭失和房屋因自然灾害成为危房 C.2.1 一般抵押权设立登记申请材料 ①集体所有建设用地使用权证明的适用。 立法规定：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押 ②形式多样的主债权合同 ③抵押合同的表现形式 几个关于抵押权设立登记的实践问题： 1、超额抵押 2、抵押顺位 3、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产禁止抵押 4、自然人之间的借贷能否设置抵押 5、 无《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》能否办理抵押登记 6、企业之间能否资金借贷，以房地产作抵押 7、民间借贷银行利率超出同期银行利率4倍 8、禁止流抵押条款 9