20170123瀚邦凤凰传 奇项目一轮汇报方案.pptxVIP

;;较比前两年，2016年的土地市场的供求小幅回暖，随着一线城市土地供应的缩减，一线城市的开发商对于长春土地的热情不断高涨，南四环开始出现“吴中地王”，未来或出现品牌发开商割据市场的局面。;2016年长春市场成交回暖，一方面是由于政策利好，另一方面部分精装房、学区房等高附加值产品的热销也对整体价格有一定影响，总体来看长春房价仍呈现稳中有升的趋势 ;截止到9月份，长春市住宅可售库存为509.91万平，按近3个月的平均速度计算，库存的去化周期约为6.5个月。从各区域库存量上来看，南四环以库存102.06万㎡的数据位居库存之首，净月区65.01万㎡，位居第三，去化周期均在7个月以上。;长春市场总结;;;纵观长春市，传统主城中心商务区，依托的是：城市中心，交通便利配套完善（如：西安大路CBD、解放大路商务带） 其中一部分，依托商圈效应的带动，成为公寓写字间入驻焦点（如：红旗街-工农大路、火车站等） 另外新兴商务区依托市政府的南迁，和净月地区的资源开发，区域发展迅速，也带动了区域的公寓写字间市场的发展。（如：生态广场、卫星广场）;2008年至2016年累计供应商业产品5118854㎡，累计去化2943036㎡，目前市场剩余库存约为2175818㎡，整体市场库存量较大，且通过每年供求可发现，长春商业市场长期处于供大于求状态，整体市场去化压力较大。 2008年至2016年，年均价最高为2014年，整体市场年均价为7936元/㎡，2015年开始，商业产品成交价格开始出现小幅下滑，至2016年，市场均价回落为7307元/㎡。;项目名称;潜在入市项目;销售市场;环球贸易中心;类别;　;　;2016年销售面积在1万㎡以上的楼盘中（或者销售额在8000万以上的楼盘），只有环球贸易中心售价超过1万元，剩余楼盘均价都在5000元左右，以价换量，才能保证相对持续稳定的去化水平； 区域供应产品出现价格断层，价格较高的楼盘需要有持续稳定的运营支持、触手可及的现房配置、超强的品牌运营能力、业主较好的口碑，才可以实现高价； 区域内现房产品供应量大，客户受多个项目延期交房、施工停滞等问题影响，对期房销售十分敏感，例如：明宇广场、绿地越峰广场??。 净月区2016年去化总量为92215㎡，年度单盘去化最多不超20000㎡，多以10000㎡以下；相比之前统计的净月区共计剩余货量609318 ㎡，去化压力巨大，预计需要6.6年去化周期。;热销原因分析： 1、现房入驻，氛围成熟 2、配套完善齐全（万达、凯捷、吉视） 3、紧邻生态广场，位置极佳 4、品牌运营多年，收获良好口碑 5、每年营销费用很高，市场声音持续发力。;滞销原因分析： 1、品质为区域内最高 2、延期交房，业主口碑较差 3、运营不利，招商迟迟没有突破 4、品牌落地受阻，明宇广场大旗到长春水土不服;1、品质差 2、品牌知名度低 3、价格便宜 4、地址位于福祉大路与新城大街交会处，距离较远，办公、生活氛围均较差;1、运营支撑力度较大：巴蜀印象招商投入巨大，已经成为项目最大的卖点，持续为项目带来源源不断地人流； 2、国商百货和吉大一院的配套实力； 3、售价低 ，以价换量。 4、项目风险：商业提炼过大，给未来的招商和运营问题带来极大压力。;1、位置不临街，对于商业项目而言，展示面较差 2、售价偏高，去化速度十分缓慢 3、内部一直面临人员快速更迭，2017年走势不明显; 区域内量价齐高的楼盘需要有十分明显的绝对优势，例如明宇的硬件系统、环球的运营能力、伟峰的品牌带动力等； 净月区竞争呈现两极分化趋势，品质竞争楼盘价格居高不下，以：明宇广场、环球贸易中心，在外部资源没有绝对独享优势时，在内部配置上做足功夫，运营支撑持续发力，售价在9000-10000之间； 第二部分竞争楼盘，以：诺瑞德、中懋天地、君盈身份广场、深蓝国际等楼盘，主要以低价分流客户，增加销售政策，降低客户总体购买成本，主动出击抢夺同质化竞品客户，截流市场低价客户。 ;净月写字间客户分析;从区域内整体客户构成来看，净月周边客户群体是主力人群，朝阳和南关区的经济实力较强的客户为辅； 未来与区域周边项目争抢区域客户是 必然要面临的大概率事件； 对主城区的强经济实力的投资客户群体的针对性营销，也是必不可少的动作。;区域竞争激烈的局面，导致价格战成为必然，而客户在价格强势抢夺之下，亦受到影响，心理价格预期被压到极低； 除了价格之外，交房时间也是客户关注的重点之一，这主要是来自于对投资回报周期的急切预期以及办公自用客户的硬性办公需求引起，同时也受周边项目不断延期交房引发的信任危机； 对交通环境和区位的关注，主要来自于对未来的升值空间的关注，以及办公自用者的便捷性考虑。;PART 1;2套——半层购买的客户：主要考虑投资潜力及性价比，用于投资的居多，自用比例较少。;;;区域内