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天健·世纪花园 商业部分营销策略 商业部分营销策略 商业调研 第一部分：沿街商铺 作为项目片区商业环境考察 第二部分：盛天88街区 作为项目商业最具竞争性的重点比较对象 商业部分营销策略 调研范围 园湖民主路——长堽燕子岭路段 业态范围 餐饮、美发、电器、手机数码、保健休闲、宾馆 大众服饰、五金机电 商业调研数据 项目周边沿街商铺 商铺面积 最小商铺10M2 最大商铺90M2 （以单铺计） 主要构成25M2-40M2 商铺租赁 最低均价80元/月/M2 最高均价180元/月/M2 平均价格130元/月/M2 商铺售价 以10年租金收益，每两年递增6%为标准测算 （递增比来源于调研） 商铺均价130元/月/M2 X 12月 X 10年 + 递增 该路段商铺销售均价为：19800元/ M2 转让费用：5万元-10万元 租赁支付：三押三租/一押三租 商业部分营销策略 数量：共计215 一层：117 商铺规划 总体量：25000M2 共三层 业态规划 负一层：华联超市 餐饮、服饰、化妆品、饰品、婴幼儿用品、内衣、鞋类、皮具箱包 一 层： 生活配套、家居、餐饮、儿童教育/娱乐 二 层： 负一层10000M2 一层8000M2 二层7000M2 最小商铺12M2 最大商铺150M2 主要构成30M2-60M2 二层：98 商铺面积： 商业调研数据 盛天·88街区 商业部分营销策略 销售模式 返租销售 返3年 年返总额7% 一次性购买 总额97折 按揭购买 首付50% 按揭年限10年 公共维修基金 一次性缴纳 77元/M2 契 税 总额3% 计算方式 按建筑面积计算 公 摊 率 一层43% 二层29% 价 格 最低价格20000元/M2 最高价格70000元/M2 平均价格30000元/M2 （仅6铺优势临街商铺 占比5%） （不含最高价临街商铺） 商业调研数据 盛天·88街区 商业部分营销策略 租赁模式 租金支付 三押一租 签约年限 1-3年 转 让 费 无 物业管理 每月5元/M2 其 它 独户电表、市电计价 二层商铺无中央空调 计算方式 按实用面积计算 价 格 最低价格80元/月/M2 最高价格250元/月/M2 平均价格140元/月/M2 （仅6铺优势临街商铺 占比5%） （不含最高价临街商铺） 商业调研数据 盛天·88街区 商业部分营销策略 交易示例 销售 铺号：2093 建筑面积：31.65M2 单价：32146元/M2 总价：1017421元 返年租：7% 成交单价：25395.34元 成交总价：803763元 按揭首付：50% 403763元 按揭贷款：40万元 按揭月供：4720元 公共维修基金：一次性2437元 契税：24113元 租赁 铺号：1055 实用面积：32.8M2 租金：3936元/月/M2 三押一租付款：15744元 物业管理费：164元/月 商业调研数据 盛天·88街区 商业部分营销策略 商业调研数据 盛天·88街区 商业管理 盛天集团下属 南宁昌运商业管理 管理年限 3年 3年后或由业主自行管理 开业时间 2012年9月20日 完 成 率 截止2012年8月1日 商铺销售 商铺租赁 招商2012年4月起 招商完成80% 销售2012年6月30日起 销售完成90% 商业部分营销策略 商业调研数据分析小结 1、根据调研数据反馈：其租赁价格定位除去本身一层临街商铺外基本与市场价格持平，销售价格定位则高于片区均价34%左右； 2、业态组合与片区业态相近，功能性整合多样；引进华联超市、德克士、美特斯邦威等国内有一定知名度的连锁品牌，很好的提升了物业价值； 3、商铺采用了年回报率7%的销售返租模式，提升了购买商铺吸引力，同时也达到快速去化的目的；商铺招商租赁模式与市场相近，品牌入驻门槛较低，没有转让费用，达到了快速整合开业的目的； 商业总体定位较附合片区商业特点。 二、盛天88街区项目商业： 一、沿街商铺 调研表明：业态分布基本涵盖周边生活所需，没有高端品牌组合，居民消费意识与水平处于中低水平，体现出项目所在片区基本水准。 商业部分营销策略 盛天·88街区优劣分析 作为与项目商业最具竞争性的重点比较对象，将盛天.88街区优劣提炼分析，为项目执行提供可行性依据。 劣势 优势 1、长堽路-民主路段首个集群商