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一、商铺市场情况;片区参考商铺：万科金色领域商铺已经售罄，均价23000元/㎡，后期售价达到28000元/㎡。 非片区参考商铺：仙林中心周边部分集中商业，如仙鹤新天地、亚东商业城也基本售罄。;市场环境梳理;仙鹤新天地 1.5-4万/M;市场总结 社区街铺受到青睐 无论是片区还是非片区商铺，区域内的底商价格普遍在3.5万以上，去化情况比较良好，市场呈现供不应求的局面。 社区街铺价格稳中有升 目前住宅价格稳步提升，商铺价格也将水涨船高。社区底商多以70-120平为主，总价较高，投资门槛较高。 区域商铺附加值一般 商铺层高多在3.5-5米，商铺附加值一般。我们商铺层高5.4或6m，附加值较高。 社区街铺租金稳步上升，具有较强的投资价值 物价上涨，商铺租金上升。仙林片区租金普遍在5-7元/㎡/天之间。万科金色领域商铺租金在2.5-4元/㎡/天之间。商铺具有较强的投资价值。;二、项目本体分析;目前剩余商铺为5#楼02、03、04商铺；9-1#楼03商铺；11-1#楼01、03商铺；11#楼03、04、05、06商铺；12#楼04、10、11商铺；13#楼01、02、04、05、07、09商铺。 共计19套， 1541.13㎡，，均价32817元/㎡。;售价统计;5#;11#-1;11#-2;12#;13#;三、投资环境分析;客户为什么要买商铺 通货膨胀，物价上涨，今年国家CPI上半年已经上涨3%，预计全年将达5%。 银行存款利率，活期存款2.5%，5年期定期存款4.5%。持币就是贬值，钱存在银行只会越来越少。 投资股票，股市一路下跌，散户就是庄家的提款机。 投资贵金属，价格动荡巨大，金价去年360，今年290。 住宅增值稳定，但是限购限贷。 商铺增值稳定，风险较低。不限购不限贷，收益途径多。投资收益包含了租金收益，还有增值收益、销售收益，甚至可以抵押贷款，轻易变现。;四、区域环境利好;副城核心区域：仙林副城规划比两江副城规格高，定位为高知人群居住地。“先规划后建设”思路和河西一致。仙林其他区域土地开发殆尽，政府已经将开发重心转移到仙林湖区域。 交通发达：沿仙林大道到中山门开车20分钟；沿312国道到达玄武湖20分钟车程； 3线地铁环绕，已开通的2号线经天路站离项目2公里；2014年建成通车的4号线仙林东站离项目1.5公里；2030年建成的15号线白象站离项目0.5公里；区域公交系统逐步完善，已经有325公交车连接项目和地铁站。;教育资源丰富：区域规划建设11所学校，涵盖幼儿园到高中。目前已经确定入驻金陵中学和金陵附小。金陵中学2014年5月建成交付，金陵附小2015年5月建成交付。名校带来区域房价一路攀升。 品牌开发商合力促进区域升级：仙林湖全部为品牌开发商，保利、万科、栖霞、高科，以及最近拿地的金地，区域将被打造成百万方住宅、数十万居住人口的高档居住区域。最近金地集团7863的楼面价，导致仙林湖已经升级为首改区域，未来房价直逼1.8万。 以仙林湖湿地公园为核心的百万方商业区域，为片区带来巨大人气：政府规划以45万方仙林湖湿地公园为核心，打造超百万方的商业区域，功能覆盖旅游、休闲、购物，届时将形成商业中心和市民活动中心。区域人气将会呈现爆破性增长。;五、项目价值;挑高6米，极具性价比：香谷商铺层高5.4-6m，买一层得一层，是仙林湖区域最具性价比商铺。万科商铺层高3.8m，附加值不如香谷。 户型方正，品相高端，适合多种业态：香谷商铺户型方正，长宽配比合理。干挂石材外立面，显得高端大气。无论是自营还是出租，都有多种业态可供选择。 临湖和学区，双升值前景：罗兰香谷位于仙林湖区域核心位置，位于仙林湖正北方。毗邻双名校，与金陵附小仅隔一条马路，与金陵中学不足1000m距离。香谷商铺首先享受学区带来的稳定消费收益，其次享受以湿地公园为核心的百万方商圈带来的辐射效应，具有双重升值前景。 区域唯一在售商铺，极具稀缺性：万科商铺已经售罄，栖霞枫情水岸和保利罗兰春天还在开工建设，区域内唯一在售商铺只有保利罗兰香谷。未来房价直逼1.8万，商铺价格也将达3.6万以上，现在购买罗兰香谷商铺，坐享巨大升值潜力。 万科交付，人气成形：万科已经交房，部分业主已经入住，年底香谷也将交房，区域人气逐步成形。目前万科的商铺已经有部分超市入驻，经营情况良好。等到香谷商铺交付，社区人气将更加成熟，直接享受成熟社区带来的稳定收益。 区域商业稀缺，掘取仙林湖第一桶金：仙林湖区域正处在开发之中，未来几年将取得飞速发展。目前区域商业主要依赖社区底商，现在购买商铺，就相当于拥有了区域投资原始股。 回报率高，周边商铺回报率已超10%：整个区域目前在售商铺只有罗兰香谷。通过调研万科商铺，业主收益率已经达到10%以上。以华联超市为例，30㎡的超市，年租金8万元，业主购铺成