奥园国际城商业定价分析20110511.pptVIP

谨呈：奥园地产[沈阳] 奥园·国际城 2011年商业定价分析 香港联祥置业顾问有限公司 二O一一年五月 根据对市场环境，项目自身特点，项目客户分析等因素，确定项目商铺的合理价格，占据市场份额，完成本年度的5.2亿的销售任务。 目的 本项目报告结构 PART 1 项目商业现状分析 项目商业现状分析 项目商网较多，体量较大。 项目位于苏家屯区南京南街，距城市中心较远，交通条件有限，配套较少，人气不足。 项目商业面积较大，多以120-160，,40-500平之间为主，100平以下的商铺较少！ 商 业 内 街 商业外街 PART 2 项目商业环境分析 周边商业环境描述 由于项目地处远郊，所以周边配套较少，不够成熟，片区内项目基本都以社区商业街形式为主，经营模式较为单一。 ——恒大名都 区域竞品分析 商业基础资料 商业类型 社区商业街 商铺推盘时间 2010年12月 商铺套数 50 商业比例 4% 商铺层数 1层 面积区间 26-160平 主力面积区间 70-80平 销售价格 2010年底价格8000-9000元/平，目前仅剩40-50平3套商铺，价格在10000元/平左右。 优惠政策 一次性97折，贷款98折 备注 恒大商铺主要以70-80平为主，去化情况相对较好，目前仅剩40-50平位置一般，价格较高的3套商铺。 ——恒大名都 区域竞品分析 商业面积区间在26-160平方米之间，商铺的主力面积区间在70-80平方米，底商面积区间小于市场同类产品； 底商整体销售状况要好于市场在售项目的底商产品； 小户型比较受到购房者的喜爱，消化速度较快，大面积商铺销售相对有些滞后； 成交客户主要来自苏家屯区及和平区，多为投资性购房。 ——九洲湾景汇 区域竞品分析 商业基础资料 商业类型 社区商业街 商铺推盘时间 2009年10月 商铺套数 一期共20套 商业比例 3% 商铺层数 1层，2层 面积区间 38-426平 主力面积区间 200平 租赁价格 2010年初均价9000元/平，目前商铺仅剩233平和370平，均价在11000元/平左右。 优惠政策 无 区域竞品分析 ——九洲湾景汇 底商的面积区间在38-426平方米之间，其中200平方米以下的商铺比较受消费者欢迎； 400平左右的商铺销售较为缓慢，主要是由于面积过大总价过高，对于业态以及人车流量要求较大，故整体销售状况较差； 成交客户多以和平区和沈河区为主，少量来自苏家屯以及其他区域，置业用途全部为投资性购房； 九洲湾景汇商铺目前所剩不多，仅有5套面积较大户型； 二期目前暂没规划完； ——十里锦城 区域竞品分析 商业基础资料 商业类型 沿街底商 商铺推盘时间 2010年9月 商铺层数 1层，2层（层高：3.9米，3.2米） 面积区间 60-200平 主力面积区间 100平 配套 上下水、动力电，供暖，使用业态受限 销售价格 2011年初均价9000元/平 优惠政策 无 备注 目前商铺暂未销售，预计10000-12000元/平，以80-120平的面积为主。 区域竞品分析 网点面积区间在60-200平方米之间，层数为1层、1-2层，层高为 3.9米、3.6米； 成交客户主要以苏家屯区、和平区为主，以沈河区以及其他区域客户为辅； 成交客户目前主要以投资性购房为主； 成交客户大多拥有自己固定的经营场所，未来待园区全部入住再根据市场情况决定自行经营或是低价出租； ——十里锦城 ——香醇波尔多 区域竞品分析 商业基础资料 商业类型 社区商业街 商铺推盘时间 2010年9月 商铺层数 2层 面积区间 145-300平 主力面积区间 200平 价格 2010年初7000—8000元/平，目前8988元/平 优惠政策 无优惠，不能按揭，须一次性付款 区域竞品分析 ——香醇波尔多 区域竞品分析 ——香醇波尔多 网点面积区间在145-300平方米之间，层数为2层，层高为2.8米； 成交客户主要多来自苏家屯区，少来自浑南新区以及其他区域客户； 成交客户目前80%主要以投资性购房为主； 项目由于快速回笼资金，从2009年起就开始对商铺进行销售，但消化速度较慢。 商业环境分析小结 项目区域内网点的消化速度较慢，尤其大面积网点基本处于滞销状态，商业氛围明显不足； 100㎡以下的小户型产品较受市场青睐，销售形势相对较好； 项目商铺多以本区域客户消化为主，大多为投资性需求，但空置率较高，商业价值无法体现； 区域内项目都为社区配套型网点，以满足周边居民日常生活需求； 区域内人气不足，商业氛围缺乏，区域内商网营销模式单一，普通存在出售较难的问题，销售压力较大。 PART 3 项目客户需求分析 项目客户需求分析 为了本项目商业价值的充分体现，根据项目长