宝华街项目建筑设计建议书2010.4.8.pptVIP

宝华街项目E地块 建筑设计建议书 2010.4.6 项目技术指标分析 用地性质：商业用地 总用地面积：3.12 h㎡ 净用地面积：2.15 h㎡ 规划城市道路用地面积：0.97 h㎡ 地上容积率：4.35 地下容积率：1.1 建筑密度：38% 绿地率：30% 停车位：470个（其中地上80个，地下390个） 地上总建筑面积：9.35 h㎡ 星级宾馆：3.04 h㎡ 酒店式办公：1.65 h㎡ 酒店式公寓：1.66 h㎡ 销售商业：3.00 h㎡ 地下建筑面积：2.37 h㎡ 一、项目整体定位 1、项目整体定位： 时尚生活享乐园 2、定位方向： 休闲时尚区：时尚名品+休闲潮流 3、文化格调： 现代、时尚、休闲文化 4、商业氛围： 亲和、热情，舒适的尺度感 5、风格选择： 与整个项目的风格相融合，可考虑富有商业情调的新古典主义设计风格 二、动线设计 1、 平行动线设计 1.1、设计原则： A、有效导入大润发、C区家电商场的强大客流 B、利用E区商业面向堤口路的长度优势，有效导入堤口路客流 C、吸引F区住宅客群，与F区商业互动，提升F区底商价值 D、商业街内部充分的客流环动，增加客流停留时间 1.2、动线设计实施： A、遵循原设计方案中的动线设计 Ｂ、设置主广场，并增加直行与上行动向的统一配置 Ｃ、高楼层商铺的主通道建议设定为2.8-3.2米。 一楼平行动线示意图 堤口路客流导入 与F区商业互动 入口广场，商业街形象，连通大润发与C区家电商场 注：一层商铺全部采用对穿商铺的形式，合理的进行客流引导。达到如下效果： 沿街商铺 内街商铺 F区底商 此通道位置设定为4-5米 二、三楼平行动线示意图 通过环廊的连接使客流在同一楼层内环动，不出现商业死角，建议二三楼的环形通道宽度为2.8-3.2米。 广场 入口广场建议 入口广场示意图 主入口设立广场，面积约500平米。作用：①、提升项目形象；②吸引客流并导入商业内街；③、举行促销活动，吸引人气；④、外租服务如汽车展、婚纱摄影展等，创造效益。 ２、垂直动线设计 设计原则： 引导客流向高楼层流动，提升高楼层商铺的价值，降低高楼层商铺的销售抗性，同时满足不同商业形态的经营时间差异，为消费者提供全业态的购物体验。 具体实施： 广场处独立的上行动线 沿堤口路独立的上行动线 商业街内部多条上行动线 上行动线采用步行梯、电动扶梯、景观梯等多种方式结合。 具体如下图所示 此位置为在原方案的基础上建议增加的沿堤口路的上行扶梯。 此位置建议为入口广场处的直达上行扶梯 三、商铺设计 通过合理建筑设计尽量降低商铺销售时的销售抗性，满足不同区域的面积划分需求。同时要考虑商铺结构的合理性，避免因为商铺进深过大影响商铺的实际使用。 美容美发、个性创造等 50-60㎡ 三层 女性、儿童、家庭个性化零售等 60—80㎡ 二层 品牌零售、礼品、特产等 70-90㎡ 一层内街 品牌零售、服饰、化妆品等 100—130㎡ 一层沿街 适应性业态 主力套内面积 楼层 注：由于得房率暂时无法确定，本报告中所有面积数据统一使用套内面积 1、沿街商铺设计 下图中的红色区域是E区商业中的沿街门头，这些门头是本案商业中最受投资客户欢迎的商业产品，同时也是本案商业对外最重要的形象展示。商业价值高、形象好、数量稀缺。建议此区域商铺的主力面积设定为100-130㎡。 内街商铺通过合理的客流导入，舒适购物环境的营造，其商业价值并不低于沿街商铺，一层商业形态的合理分布以及商业档次、经营特色决定了商业街对客流的吸引力，因此建议内街商铺（淡绿色区域）主力面积为70—90平米。 2、内街商铺设计 此区域若是柱间距为十米，现有设计方案中可以划分出实际使用70㎡左右的商铺 二层的主要商铺为针对女性、家庭、儿童为主的个性化零售。 现在设计方案中的商铺进深过大，为使商铺能很好的销售，建议在保证动线以及建筑结构的基础上对下图绿色区域的商铺主力面积划分为60-80㎡。 3、二层商铺设计 此区域若是柱间距为十米，现有设计方案中可以划分出实际使用60㎡左右的商铺 三层商铺设定为休闲娱乐区，主要业态有美容、美发、个性创作、教育培训，此类业态需求的面积集中在50-60㎡，建议在保证动线以及建筑结构的基础上对下图所示的淡兰区域划分商铺主力面积为50-60平米；部分品牌美容美发商家面积需求较大，下图中红色区域中的商铺挨近休闲餐饮而且可以有对堤口路的展示面，可是适当扩大商铺面积，建议此区域面积为90-100㎡；暗红色区域共558㎡，可以规划为娱乐类业态。 4、三