定位策划-别墅区-龙湖-2011上海龙湖好望屮.pptVIP

整体规划 ? 社区廸造分隔成小高层组团和合院 组团，别墅不高层相对分离，形成丌 同档次物业的区分。 ? 186套合院别墅组合成20个合院和 半合院组团，营造良好的邻里生活氛 围，在保障私密的前提下，增进人不 人之间的交流。 ? 好望山为完全封闭式社区，车辆从 小区入口处直接进入地下车库入户， 丌行驶地上道路，实现完全的人车分 离，营造静谧舒适的别墅私享空间。 ? 项目廸于堆起的坡地之上，别墅组 团内廷面积超过500平方米，依据地势 高低错落排布，保证每栋廸筑拥有良 好的观景效果。 整体规划 规划理念： 扩大建筑组团规格，提升社区秩序感和仪仗感， 凸显项目更加高端尊崇的身份感。 延续合院布局特色，让邻里情结回归到城市顶 级人群的常态生活。在保障私密的前提下，增 进让人不人之间的交流最大化 整体规划 项目内部交通流线清晰，只设置步行道路，小高层区和别墅区相对独立 整体规划 整体规划 建筑与景观 建筑风格： 西班牙建筑风格为主，暖色调的立面，配以彩色的筒瓦、熟铜色的铁艴、红色的陶罐，整体显得明快温暖。 立面上丰富的西班牙元素，如长长短短的廊、拱、柱、弧形窗，都营造出浪漫的异域风情和度假感受。原石 廸材的质感加上原乡手工的雕琢，西班牙皇家氏族的气势，被丌露痕迹地融入每个可见细节。 建筑与景观 项目采用堆坡建造的方式，将整个小区建在高于地面3米左右的坡地上，再通过外围坡地上的绿化有效 地达到减尘减噪的作用。小区内部的绿化景观和人造水景，依托坡地的起伏变化，形成错落有致的层次感。 小区内的合院别墅组团内，均有超过500㎡的下沉式庭院，每栋组团中的别墅层层叠落，便于采光和通风， 也能最大程度地享受中心景观； 建筑与景观 建筑与景观 ? 景观风格：地中海风格 ? 景观特色：整体采用坡地造景、双首层设计，并在龙湖五重绿化的基础上进行升级，达到全生态系统景观体验。 建筑与景观 建筑与景观 建筑与景观 在梅家浜路上看项目外观全景 建筑与景观 社区绿化 产品与价格 户型配比（合院别墅） 产品与价格 产品与价格 F户型：253㎡ 产品与价格 F户型：253㎡ 产品与价格 C户型 建筑面积230平方米 产品与价格 户型总结 从户型中，我们可以发现，龙湖·好望山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为好望山所定制的；另外龙湖规避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。 缺点： 1.因其独特的合院设计造成排水系统不好，尤其是下沉式地下室设计较为老旧容易造成积水且不易排出。 2.龙湖往往以其较擅长的绿化来掩盖其较高的容积率，且别墅混合型产品鱼龙混杂 3.其立面看起来新颖独特实则用材不好，如其里面常用的文化石，外观像石材里面实为泡沫加石漆涂料。 客源客层 客源客层 1.以松江本地客户为主，此类型客户往往在老城区有一套公寓，考虑提高居住档次，置换别墅对生活品质有一定的要求，而该案周边生活交通配套较为齐全吸引力一部分客户。 2.居住在市区高档公寓，或者拥有近郊经济型别墅生活经历。憧憬真正的郊居别墅生活，改变生活方式或居住环境。以自住为住，关注社区的长期增值。 客源客层 在媒体推广方面，龙湖花费大手笔，除了为好望山做宣传以外，最终的目的，是使自己的产品和形象传遍上海的每个角落，让龙湖品牌深入人心 媒体推广 网络宣传 媒体推广 详细的宣传册分析 媒体推广 项目航架 样板体验区 样板体验区 利用已建成的合院的其中一栋作为售 楼处，充分利用资源，减少另外单独 做售楼处所带来的经济成本的增加。 样板体验区 销售示范区以及形象展示、样板段绿化景观以及入口标识等 样板体验区 样板段共享休憩区 样板体验区 样板段绿化 样板体验区 样板体验区 SWOT 分析 SWOT  分析 优势： 1、西班牙风格的现房合院别墅，采用坡地造景、引入全冠移植、同纬度采购的珍稀乔木、灌木等植被，打造出全上海稀有的 “六重感官生态社区”。 2、毗邻轨交9号线松江大学城站；交通便利。 3、龙湖地产，品牌效应 4、龙湖物业，钻石级物管，知名物业 5、开元地中海三湘财富广场尽在咫尺配套成熟。 SWOT  分析 劣势： 1、距离市区较远，地理位置相对偏僻。 2、采用围合式别墅，栋距较小。 3、围院式产品受众小，总价虽然不高，但市场接受度不高，项目社区周边公寓房为主，远离佘山正核心，圈层效应边际递减。 4、周边竞品较多，影响去化速度。 5、下沉式庭院地下室采光虽好，但排水系统不好。 SWOT  分析 机会： 1、折扣力度不断加大，提升和周边竞品的性