房地产宏观调控文毕业论文.doc

前言（或引言） 近年来，我国房地产业强势运行，房地产市场持续景气，呈现出一派繁荣景象。但是繁荣发展的表面之后存在着一些非理性因素。具体表现为：房地产开发企业的增多与高资产负债率和通货紧缩并存。由于房地产业的繁荣给人以利好的诱惑，受丰厚利润的刺激，社会各种资本纷纷向房地产业进军。房地产开发企业的盲目增加，导致普遍存在规模小，自有资金不足，资产负债率过高的现象。各商业银行也加大对房地产金融业务的投入力度，房地产开发类贷款和个人住房贷款额连年稳步上升。房地产价格持续上扬，居民购房支出大幅增加。按照传统的西方经济学观点，房地产作为财产最重要的组成部分，其发展状况应该反映出经济的发展状况，但事实却是我国房地产业超速发展，我国信贷和货币供应明显偏紧，货币供应量增速缓慢。面对这样的状况，“谨防房地产业要挟整个中国经济，宏观调控要继续”的呼声见诸报端。 1　房地产的现状与成因 本章重点在于对房地产进行分析，研究其现状及主要特点，透过现象试透析房地产现状的成因。 1.1房地产的现状 由于遭受2008年全球危机的影响,2009年初的房产市场弥漫着一片悲观情绪,直至5、6月份,仍然低迷不振,但盛夏来临之际,房价则如同脱缰野马急速飙升,包括北京、上海、深圳等一线城市以及二、三线城市在内,房价几乎以冲刺的速度一路高歌。尽管“买不起!”几乎是老百姓面对高房价时的一声叹息。但从交易数据来看,需求依然高度旺盛。截止到2009年12月27日,北京二手房成交量达273390套,高出2006年、2007年、2008年三年的总成交量36370套。同时,这个数字远远超过商品房成交量175969套高成交量的背后,是令人惊呼的高房价。统计数据显示,北京二手房价格的涨幅惊人,从价格对比来看,2009年累计涨幅已超过58.4％,达14100元／平方米。这一均价及涨幅都创造了历史纪录空置率空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。　　 中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26%和1%这两个数据，而据在杭州、上海、北京的观察，旧小区的入住率一般都比较高，2000年以后新建房的空置率在40%以上，2004年以后新建房的空置率应不低于60%。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。还贷/收入比居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴，还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。　　 2009年12月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,为此轮楼市调控拉开序幕。直至2010年1月13日,央行宣布于1月18日上调银行准备存款金率——短短一个月时间,楼市调控政策密集出台,给疯狂的房价浇了一盆冷水。 根据中原地产发布2009年12月份二手住宅指数月报,国内二手住宅市场出现了微妙变化,一线城市房价继续上涨,但成交连急速萎缩,北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%,上海、广州下滑幅度相对较小。成交量的下滑说明了市场观望情绪的急速蔓延。从2009年6月至11月,全国70个大中城市的房屋销售价格与去年同期相比,增长累计达到了25.3%,尤其北京、上海、深圳、三亚等热门城市的多数楼盘的价格更是呈现翻番增长。二手房市场更是异常火热,因此2009年12月9日国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。随后,2009年12月14日中央经济工作会议酝酿出台楼市的进一步调控政策,并提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措;紧接着,2009年12月17日,针对2009年不断涌现的“地王”现象,国家五部委通知:对开发商拿地首付至少50%的限制。最受业内重视的就是今年1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（俗称“国十一条”）, 明确增加保障性住房和普通商品住房有效供给的同时,也提出将加大差别化信