房地产市场研究报告 广州建和商业广场项目可行性分析报告.doc

广州建和商业广场项目 ——仅供内部参考 ——2004年第3版 ——新增消费力调查分析 2004年6月  广州建和商业广场项目可行性分析报告 2003-2004年修正版 目录 第一章 项目基本情况 4 一 、项目概况 4 二 、项目主要技术经济指标 5 三 、项目地块拆迁情况 6 第二章 策划定位与销售策略分析 9 一 、投资环境与市场宏观情况及分析 9 1 、广州市基本经济情况 9 2 、广州市房地产市场概况 11 3 、2002年广州房地产的四大突破 20 二 、东山区现状及分析 22 1 、东山区概况 22 2 、东山区的市政建设 24 3 、东山区政府的未来目标 26 4 、东山区与各区房地产市场数据比较 28 5 、东山区住宅市场 33 6 . 东山区写字楼市场分析 41 7 、东山区主要商铺类型分析 45 8 、东山区商业格局新规划 46 9 、东山区商业发展趋势 50 三 、农林下路租金及消费力调查分析报告 52 1 、项目所处区域的商业前景 53 2 、农林下路商业租金水平简况 57 3 、业态情况调查 60 4 、消费群结构 63 5 、消费力分析 69 四 、项目销售计划与价格定位分析 79 1 、本项目住宅建议 79 2 、项目写字楼定价建议 81 3 、车位售价建议 82 4 、建和商业广场定位分析建议 86 5 、建和商业广场各楼层功能及分布建议 89 6 、定价参考 91 7 、项目租售策略建议 93 8 、项目所处区域商场价格风险分析 98 9 、销售时机的设定 108 10 、销售方案 110 五 、项目开发条件分析（S.W.O.T） 115 1 、项目优势（Strengths）分析 115 2 、项目劣势（Weaknesses）分析 117 3 、项目机会（Opporrtunities）分析 118 4 、项目威胁（Threas）分析 120 第三章 项目发展计划及资金流量分析 121 一 、项目开发进度 121 二 、成本和投资估算 123 三 、项目租售趋势预测 125 四 、项目租售收益预测 127 五 、项目现金流量状况 133 六 、项目经济指标及评价 136 七 、项目敏感性分析 137 第四章 项目综合评价及建议 139 一 、综合评价意见 139 二 、对项目发展的建议 140 广州建和商业广场项目 可行性分析报告 项目基本情况 、项目概况 本项目位于广州市东山区最繁荣的商业路——“农林下路”中段，与王府井百货隔道相望，交通四通八达。农林下路是广州三大黄金商业街之一。项目所处位置为“东山商业走廊”的核心黄金地段。 建和商业广场位于农林下路31-41号，用地面积8400平方米，总建筑面积8.6万平方米，本项目为大型购物商场、高层住宅、写字楼三位一体之综合性物业。全部工程计划将于2006年中竣工。 建和商业广场的商业部分别为地下一层和地上一至八层，可提供营业面积达3.5万平方米；地下二、三层为230个车位的大型停车场；裙楼以上部分为两座相连塔楼，作为公寓（住宅）用途；另有部分写字楼位于第九层。  、项目主要技术经济指标 序号 项目指标 指标 计算单位 1 用地面积 8400 平方米 2 建筑密度 46.80% 3 容积率 7.95 4 总建筑面积 86073 平方米 4.1 地上建筑面积 67972 平方米 商业面积 30347 平方米 住宅面积 34401 平方米 办公面积 2504 平方米 公建面积 720 4.2 地下室面积 18101 平方米 地下商业面积（负一层） 4531 平方米 地下车库面积（230个） 10057 平方米 自行车库面积 1639 平方米 设备用房面积 1874 平方米 4.3 合计商业面积 34878 平方米 5 公建面积 720 平方米 6 建筑物高度 99.90 米 地上商场层数 8 层 公寓层数（南塔） 21 层 公寓层数（北塔） 19 层 7 建筑占地面积 3928.6 平方米 资料来源：2004年1月《呈规划局关于建和商业广场方案报建表》  、项目地块拆迁情况 项目总拆迁户数：410房，其中商铺户30个；住宅户380个。 分类 户数 总拆迁户数 410 其中商铺 30 住宅 380 总拆迁面积24218平方米。其中一期拆迁面积15581平方米，二期拆迁面积8637平方米。 在一期拆迁实施签约过程中，实际发生拆迁面积（含华侨房及商铺）为16276平方米，比原在册登记面积15581.68平方米多694平方米（已成事实的违章搭建房）。其中拆迁住宅14546.76平方米；拆迁非住宅1729.24