房地产市场研究的数据收集与统计分析.ppt

房地产市场研究数据收集与分析方法　　--如何利用市场研究提供更好的决策咨询？ 程开明　博士 浙江工商大学 2006.12.16 房地产市场研究 数据及统计方法 数据的作用－－未经切割的钻石、未经冶炼的金沙，或者是富含钻石的石块或者富含金子的沙金石。但，对许多人来说，数据本身根本就不值钱！ 如何发挥数据的作用－－统计方法是最基本的工具，统计方法的应用也是市场研究的基本技能。否则，研究难以深入！ 统计方法的功效－－通过对数据的定量分析，解决一些房地产方面的实际问题。 　　　　　　1）现状的客观描述－－描述统计； 　　　　　2）显著因素或关键因素的寻找－－因子分析； 　　　　　3）寻找变量间的相关关系－－相关与回归分析； 　　　　　4）对象的分类和判别－－聚类分析、判别分析。 　　　　　　　　等等 内容安排 第一部分　房地产市场研究概览 第二部分　房地产资料的类型与采集方法 第三部分　房地产数据分析方法简介 第四部分　研究内容与方法的结合及示例 第五部分　结语及注意问题 主要内容 第一部分　房地产市场研究概览 第二部分　房地产资料的类型与采集方法 第三部分　房地产数据分析方法简介 第四部分　研究内容与方法的结合及示例 第五部分　结语及注意问题 第一部分　房地产市场研究概览 一、涵义：何为房地产市场研究？ 二、作用：为何进行房地产市场？？ 三、过程：房地产市场研究是决策的前期工作。 四、类型：不同视角下的房地产市场研究。 一、何为房地产市场研究 什么是房地产市场研究? 主要包括： 发现新的市场机会：了解市场、了解对手，从复杂的环境中发现新机会 制定正确的营销策略：通过研究了解消费者特性，制定正确的营销策略 有助于房地产项目的正确定位：明确市场定位和消费群体定位，在激烈的市场竞争中脱颖而出 有助于房地产企业规避风险：通过研究，了解市场，发现机会，制定正确的策略，获取利润、规避风险 ‥‥‥ 明确问题或机会所在 确定研究目标 设计研究方案 调查、 整理并分析数据 传递信息 四、房地产市场研究的类型 （一）研究性质： 　　　探索性研究 描述性研究 因果关系研究 （二）研究方法： 定性研究 定量研究 （三）调查对象： 消费者调查 非消费者调研 （四）组织形式： 专项调查 连续性调查 （五）资料来源： 二手资料研究 一手资料调查 主要内容 第一部分　房地产市场研究概览 第二部分　房地产资料的类型与采集方法 第三部分　房地产数据分析方法简介 第四部分　研究内容与方法的结合及示例 第五部分　结语及注意问题 第二部分　房地产资料类型与采集方法 一、房地产资料类型 二、房地产资料的获取途径 三、房地产资料的采集方法 次级资料（第二手资料）：二手资料是相对于原始资料而言的，指以前已经收集好，但不一定与当前问题有关的信息资料。 　　内部：历史积累数据、各种分析报告等 　　外部：官方、学术单位、行业组织等 原始资料（第一手资料）：为了特定目的而直接向被调查对象收集的资料。 　　　主要包括：调查数据、实验数据 （一）二手资料的类型 （二）二手资料的优点与局限 1.优点 省时、省力、省钱 有助于辨明研究目的与主题 有可能提供与研究问题有关的背景材料 有可能对研究设计提供借鉴、启示 有可能提供现成答案 2.局限 资料可能不准确 资料可能过时 不能完全符合目的与要求 资料可能不充分 （三）二手资料的评估 1.是谁收集的资料? 2.为什么目的而收集? 3.资料是如何收集的? 4.资料是什么时候收集的? 5.所得资料是否与其他资料相一致? 要求：能够判断二手资料是否可用 （四）原始资料 1.为何？二手资料不能完全满足要求。 2.怎样？通过调查和实验的方法直接获得。 3.适用对象？ 　　　调查－－社会经济现象 　　　实验－－自然现象 （一）官方机构：各地统计局－－统计数据、分析报告 　　　　国家统计局：/ 　　　　浙江省统计信息网：/ 　　　　杭州统计信息网：/ （二）学术单位：学校图书馆、地方图书馆－－统计出版物、期刊、数据库 续上 （三）行业资料：行业报刊、杂志等（中国房地产、住宅与房地产、中外房地产导报）、行业专业人士访谈、房交会或研讨会、行业专项调查、现成的市场研究报告、其他市场研究公司资料等 （四）网上资料：有哪些信誉好的足球投注网站引擎（google、百度、）、网络数据库（资讯行）、专业论坛等 　　调研在线/index.asp 　　3See调研网/ 　　百岛潮论坛/ 　　市场研究与统计技术/ 　　人大经济论坛/bbs/index.asp （一）定性研究方法－－小组座谈会 (FGD) 描述 对一个话题进