昆明房地产区域研究报告——中心区区域报告.ppt

客户预测 随着我们国家城市化进程的推进，年轻人将持续涌入城市。这部分人群中，私人业主的子女和公务员高层子女将是重要的客户源。特别是云南各地州高层公务员的子女，他们来昆的意愿强烈，且有购房实力。对单身公寓，两居室的户型比较青睐。喜欢高品质的社区，和丰富的文娱活动。中心区将是他们的置业首选区。 其次随着工作经验的积累，各事业单位30岁以上的客户也将成为购房主力，他们对生活品质的要求很高，也有一定的聚集效应，是中心区中端市场重要的组成部分。 而各地州事业有成的私营业主，外省到昆明置业的高端人群，都将是高端客户的主要组成部分。 对未来中心区整体价值的看好，和供需市场上价格的看涨。对投资客户来说也把中心区看做重要的投资置业地。 随着昆明整体区位优势的提升，和东南亚、南亚门户战略价值的实现。昆明将作为商贸、旅游的重要集散地，未来外省的投资客户也将是重要的客户群。而中心区作为城市核心功能区，将成为吸引各方投资的主力。 政策导向分析 中心区面临着交通、供水等各方面巨大的人口压力。随着整个大昆明区域的规划，中心区的主要政策导向将是以疏控为主，改造为辅。建立起环境优美的生态城市，带动整个昆明品位的提高。 中心区的功能性将逐渐加强，其居住功能将进一步减弱。政府将引导人群向周边次区域、卫星城过渡。把大部分居住功能和相关配套分流到周围次区域。 中心区改造可能会让位于次区域和卫星城的建设。随着周边的工业化进程，中心区将突出发挥金融、商务功能，成为昆明的CBD。 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2009昆明市土地供应价格 区域 东市区 南市区 西市区 北市区 中市区 远郊 面积（亩） 1766.89 1914.44 889.04 234.33 124.05 1422.47 起拍总价（万元） 67554.42 257555.77 188687.48 110483.14 69731.21 36381.15 起拍单价（万元） 38.23 134.53 212.24 471.49 562.12 25.58 中市区供应的土地最少，但是价格最高。 2009年土地成交情况 中心区的土地全部成交，且单价最高562万/亩。 区域综述 土地：中心区是昆明的发端。区域发展成熟，土地开发饱和，土地。开发项目多是配合城中村改造的契机，兴建商住两用的高档楼盘。以高层小户为主，配合周边的总体商业环境、城市绿化、公共设施，形成精致高价的小楼盘。 价格：随着城中村改造的推进，各大项目大幅提升了区域的总体居住环境和区域价值。持续拉高中心区的房价。增幅高于其他次区域，随着整体商业品牌、客户阶层和区域环境的改善，目前价格仍在进一步提升。一环内楼盘价格整体在一万/㎡以上，越接近中心区越昂贵。 客户：中心区客户多是高端客户，以本地客户为主，还有部分外地投资客。年龄多在中年以上，是企业高管或是私营业主，还有部分大学教授和高层公务员。回迁客也是该区的主要群体。 细分市场研究 Part 2 高端市场研究 Part C.1 高端市场概述 整个中市区从99年世博会之后，随着南屏商业步行街的建立，迎来了又一次开发热潮。2000年开发的世纪广场，是早期的高档楼盘。当时5000元/ ㎡的均价，拉高了整个中心区的房价，随后柏联广场住宅楼、福林广场的高档跃层都成为市中心高档住宅的标杆，而西班牙风格的同仁街也为中心区增添了一抹亮色。 随着昆明城中村改造工程的启动，和2005年楼市高涨的热潮。顺城、昆明老街等大项目再一次为中心区带来了改造热潮。步行街中央的 百大新天地等新的商业项目纷纷竣工，让整个南屏片区的品质不断提高。周围的住宅楼市场和商业市场呈现双热的良性互动。 空间俊园和开发中的世纪中心相信为整个中心区特别是南屏片区，开创20000元/㎡的新高时代。 典型楼盘分析 空间俊园： 空间俊园位于南屏片区，坐落在昆明最繁华的商业街区，周边配套资源丰富。是昆明市典型的高档楼盘。 均价18000元/ ㎡的住宅楼，是片区房价的新高点。 楼盘概况： 占地面积 7711平米 装修标准 精装，对外口径5000元/㎡，实际3000元/㎡. 总建筑面积 48200平米 容积率 6.26 住宅面积 约36130平米 商业面积 约2200平米 绿化率 42.02% 建筑密度 26.10% 建筑规模与类型 高层 总户数 495 车位 495 车位比 1:1 均价 1.8万元 物管费 3.8元/㎡ 项目配套 配套 两个会堂式会所 规划及建筑风格 现代简约 园林 项目占地面积有限，绿化指标无太高要求，仅于楼体周边种植乔木类植物做为绿化，无具体园林风格 资源 金融配套:民生银