济宁学院家属区物业管理服务方案.doc

 济宁学院家属区物业管理服务方案 一、家属区基本情况 我院现有集中居住的家属区三处，海关路生活区、北校区生活区和刘庄18#楼。其中，海关路生活区15栋宿舍楼，394户，建筑面积34587平方米，集中供暖站1处，配电室1处，老干部活动楼1栋；刘庄18#楼，住户40户，3040平方米，锅炉房1处；北校家属区，住户172户，14327平方米，集中供暖站1处。 三处生活区均为八、九十年代所建的宿舍楼，至今都已十多二十年的时间，其间住户大多为我校教职工，部分为退离休教师遗属或子女，另有部分是学校迁出、转出老师出售给外来人员的房屋。 二、物业化管理的可行性分析 近年来，随着政府及其相关部门建章立制、健全法规政策体系，狠抓规范运作，先后出台了《山东省物业管理条例》（2009、5、1执行）、《济宁住宅小区物业管理服务等级标准》等规章和规范性文件，使物业管理工作有章可循。同时，我校从济宁迁到曲阜办学，原生活区的水、电、暖、绿化卫生管理，以前由学院总务处负责维修，治安保卫、户籍管理由家属委员会负责，计划生育由学校计生办负责，现如今各项维修、管理都不能及时到位，服务水平无法提升，已无法满足广大教职工生活服务的需要，生活区实行物业化管理也势在必行。 为更好地服务好广大老师，改善老师们的居住环境和生活质量，生活区实行物业化管理是必经之路。 三、生活小区物业管理方案（济宁市三级服务标准0.15元-0.35元/ｍ2） 住宅小区物业管理是新生事物，是市场经济发展过程中的产物。随着经济的发展和人民群众生活水平的提高，住宅小区物业管理工作的重要性越发显得重要。为推动我校住宅小区物业管理的健康发展，特制订具体管理方案如下： 1、生活小区物业管理的总体要求： 小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率20%以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。 2、成立物业监管部门　　生活小区实行物业化管理，给学校减轻了负担，为教职工提供了更好的服务，但学校不能完全放手，必须指导教职工成立业主管理委员会，并协助业主委员会对物业公司的维修、服务进行监督和管理，发现问题，及时督促整改。 3、小区内房屋的管理 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修、属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。 每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。 房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告业主委员会和有关主管部门。 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。 4、小区公共设施的管理 维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。 共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。 实行24小时报修值班制度。急修报修一小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场。 消防设施设备完好，保持消防器材能随时有效使用；消防通道畅通。 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 楼道灯等公共照明设备完好率85%以上，按规定时间定时开关。 设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。 雨水井、化粪井每半年检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。 在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。 5、治安及公共秩序管理 门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 按照规定路线和时间巡逻, 对小区重点部位至少每3小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置