深圳万科金域蓝湾营销方案.ppt

2、形象速写 金域蓝湾三期是深圳湾地标，万科品牌建筑新高度 繁华和宁静间的一线城市海景 深圳湾、红树林一个具有物理高度与高品质生活的国际化社区 “第一居所”“第二居所”结合体，是居家、商务、交际的结合体 通过Lounge为形象主线，与国际化生活方式的对话 高（项目核心形象） 国际化（对外的诉求核心点） 高（拉动品牌，包括三期品牌及蓝湾母品牌） 三、产品力建议 目标购买群除媒体宣传吸引外，将在产品上考虑几个最实际问题，所以必须抓住产品力上几个最大的亮点进行延展来超越并满足其需求： 面子、居住舒适性、个性及领跑的时尚、品牌虚荣心 针对性的产品力提升计划 A、面子工程——大堂及电梯、屋顶及灯光工程 B、高舒适低能耗建筑——注入环保因素，加强降噪、防西晒、楼板隔音、新风系统升级； C、生活质素的提升——“千里眼”系统，Costel电视：赠送定制产品，如SWAROVSKI专为项目定制的限量水晶灯； D、引领时尚的lounge风尚——尊尚会所，艺术文化氛围，住户大堂、样板房、主题园林及避难层等 E、营销事件造“品牌”，满足居住虚荣心——顶层sky penhouse，天际会所、”漫步云端”等 F、个性化物管服务 G、车位严峻问题的解决——结合目标客群的购房需求，需尽快在一、二期兴建立体车库； 产品提升计划之·高舒适低耗能建筑 揪出销售拦路虎 A、从未成交客户原因分析 根据对04年未成交的6293批诚意客户进行分析，位居前几位影响成交的 重要因素如下： 户型实用率低（15%），高速路噪音（13%），西晒（6%） B、从成交客户入住后的投诉分析 自一、二期入伙后，业主在网上及通过物业投诉产品问题居前列的有： 门窗密封性差、中空玻璃不隔路噪，楼板隔音差，新风系统效果不佳 特别是楼板隔音问题甚至引起了“楼下业主四次以斧头砍楼上业主防盗门”事 件，社会影响极坏。 综上A、B两项，要想使三期销售顺畅并打出品牌，“路噪、西晒、隔音性差” 等影响客户居住信心的销售拦路虎急需扫掉。而投入成本医治这些产品硬伤， 不仅可以全面拉升产品力，还可因此打造出产品硬件上的核心竞争力—— 科技节能、环保。炒作“高舒适低能耗建筑”概念 并借此消除在“保护区修建超高层不环保”的不利社会影响。 产品提升计划之·高舒适低耗能建筑 打造高舒适低能耗建筑 A、有效降噪至45分贝或以下。 ·外墙采用无光污染，降噪、保温隔热性能优良的Low-E夹胶玻璃。 ·密封性强的降噪节能门窗 B、防晒 窗外加装自动遮阳的电子百叶窗，可参考MOMA。 C、楼板隔音，噪音影响降至30分贝 隔音性强、低能耗的陶粒混凝土加厚楼板。 D、新风系统升级 例凯乐空调系统，在每小时将300立方米（国家必威体育精装版标准每小时30立 方米）加湿或除湿后的全新风以每秒0．3米的低缓速度注入室内的 每个空间，这种送风方式无恼人的风感和噪声，而且在全年8760小 时不停注入。 产品提升计划之·高舒适低耗能建筑 “高舒适低能耗建筑”参考案例一：Moma A、凯乐空调系统。该系统采用地面送风、屋顶排风的新方式，在每小时将300立方米（国 家必威体育精装版标准每小时30立方米）加湿或除湿后的全新风以每秒0．3米的低缓速度注入室内每 个空间，这种送风方式无恼人的风感和噪声，而且在全年8760小时不停注入。 B、湿混凝土天花板辐射制冷采暖，冬夏通过楼板内埋设的管路均匀加热或制冷楼板，使室 内温度控制在20℃至26℃恒定舒适范围。 C、楼板采用22厘米陶粒混凝土加厚楼板，一方面可以有效节能，另一方面也使楼板的隔音 效果从通常的75分贝减小到30分贝，达到了欧洲标准。 D、分户隔墙上增加了10公分厚的挤塑聚苯做保温、隔音，使分户采暖的私有空间真正得到 了保障 E、以不同日照角度设计的不同倾角的外窗和低辐射中空Low－E玻璃 F、在精装阶段设计加厚一倍的户门和室内门及门窗暗藏的隔音、隔热胶条，从多个细部共 同为减耗起到良好作用。 G、厕卫免装地漏、强制式抽风系统使厨卫形成的负压设计、食用垃圾的即时处理系统以及 四方通透形成的室内游行风，真正使室内空气新鲜、无异味。 产品提升计划之·高舒适低耗能建筑 “高舒适低能耗建筑”参考案例二：红树西岸 A、WINDOW WALL窗墙系统：立面犹如一件水晶般的艺术品，有很强的保值性和保洁性；景观视觉更加纯净；2/3的门窗开启面；中空夹胶玻璃； B、空调新风系统 C、软化水：特殊的过滤功能，保留了对人体有益的矿物质 D、热水循环系统：美国专利产品，依靠冷热水的重量差异进行循环，冲凉时不必等待热水的循环将做到即开即冲。 E、同层排水系统：同层侧向排水避免了楼上楼下的噪音，排水出现问题时直接可以在本层维修。 F、隔音楼板：30CM厚、中间夹层为“挤塑聚苯板”的楼板。 站