深圳招商房地产有限公司项目管理指导书汇编.doc

目录 第一篇 职责与架构 1．项目管理体系 3 2．项目部职责 6 3．项目部基本组织与架构 8 3.1项目部总经理工作说明书 9 3.2项目部副总经理工作说明书 11 3.3项目部总经理助理 13 3.4项目部首席建筑师 15 3.5项目部高级经理工作说明书 16 3.6项目部高级经理助理 18 3.7项目部建筑师工作说明书 20 3.8项目部土建工程师工作说明书 22 3.9项目部给排水、通风、燃气工程师工作说明书 24 3.10项目部电气工程师工作说明书 26 3.11项目部环境工程师工作说明书 28 3.12项目部档案工程师工作说明书 30 3.13项目部报建管理工程师工作说明书 32 3.14项目部预算工程师工作说明书 33 3.15项目部财务经理工作说明书 34 第二篇 管理流程 1．区内项目建设管理流程 36 2．市场研究及定位细化管理流程 37 3．方案设计与评估管理流程 38 4．初设及施工图设计管理流程 39 5．项目盈利及成本目标分析管理流程 40 6．报批报建管理流程 41 7．工程招标管理流程 42 8．内部邀请招标管理流程 43 9．建设局公开招标管理流程 44 10．议标管理流程 45 11．监理招标管理流程 46 12．工程开工建设管理流程 47 13．营销推广管理流程 48 14．项目预售管理流程 49 15．工程竣工验收管理流程 50 16．项目入伙管理流程 51 17．项目结算管理流程 52 18．房产证办理管理流程 53 19．项目保修收尾管理流程 54 第三篇 管理指导书 1．项目部KPI指标分解管理指导书 55 2．项目建设质量管理指导书 59 3．工程成本控制管理指导书 63 4．项目预算管理指导书 67 5．项目资金管理指导书 72 6．工程招标管理指导书 74 7．合同管理指导书 80 8．工程变更、成本预警及按月审结管理指导书 89 9．工程结算管理指导书 95 10．工程款支付工作指导书 97 11．项目付款审批附件管理指导书 102 12．工程项目开工管理指导书 105 13．项目首次工程例会指导书 107 14．施工现场管理指导书 109 15．监理管理指导书 116 16．施工定位放线管理指导书 121 17．工程样板实施指导书 122 18．展示样板房实施指导书 124 19．施工图审查管理指导书 126 20．工程管理日志填写指导书 129 21．项目部报表填报指导书 132 22．学习培训、技术专题会和考察管理指导书 137 23．“三新技术” 应用推广指导书 143 24．工程技术档案管理指导书 145 25．项目工程巡查、复查工作指导书 149 26．项目入伙管理指导书 166 27．工程项目竣工总结指导书 167 28．工程保修管理指导书 180 29．物业管理公司配合管理指导书 181 30．工程量清单编制指导书 182 第四篇 报建与验收 1．计划报建管理指导书 184 2．国土报建管理指导书 185 3．规划报建管理指导书 186 4．环保、人防、消防报建管理指导书 187 5．施工报建管理指导书 188 6．竣工验收管理指导书 190 附件 常用表格 191 第一篇 职责与架构 1．项目管理体系 总 则 本体系旨在根据《招商局地产控股股份有限公司房地产项目建设管理程序（试行）》明确公司项目管理结构，及各职能部门与项目部之间的联系。 公司项目管理制度强调以项目部总经理负责制为基础的目标管理，注重于基于各职能部门为基础的综合性管理，并采用计划、组织、评价为主要控制方法，创造和保持使项目顺利进行的环境，最终为客户提供优质的产品与服务，实现公司的战略目标。 本体系适用公司深圳市内各开发建设项目指引。 管理原则 公司房地产项目建设实行集体决策和分级授权管理相结合的原则。 公司项目管理的组织形式为矩阵式组织结构。 公司总经理办公会议是公司房地产业务项目建设的决策体系。 公司专业委员会是公司房地产业务项目建设的决策支持体系中起决策和决策支持作用，负责指导公司相关职能部门开展工作。 公司策划中心是公司房地产项目建设管理中策划过程的职能部门，负责公司各房地产项目的规划与建筑方案设计、扩大的初步设计、重大项目的施工图设计和审核指导、监督、技术支持，以及负责公司产品标准化的设计推广。 公司工程管理中心是公司房地产项目建设管理中工程建设过程的职能部门，负责对公司的工程建设项目实施和过程管理的指导、监督、技术支持；并负责对各项目工程进度和质量的监督。 公司营销中心是公司房地产项目建设管理中营销策划定位及销售推广过程的职能部门，负责对公司各房地产项目的市场研究、营销策划和销售推广。 公司租赁中心是公司房地产项目建设管理中出租物业策划定位及招租推广过程的职能