烟台市莱山区市调报告.doc

莱山区市场调研分析报告 一 、莱山的定位规划及版块划分 1、相对于除牟平以外的烟台三区而言，莱山的地位一直很明显。 芝罘区的定位——作为烟台传统的政治、经济、文化中心，集中了全市主要的经济活动与城市人口，历史延续下的定位与习惯非常清晰，就是在市政府迁至莱山后，作为全市的经济中心，这样的定位为其发展明确了方向。 开发区的定位——作为综合投资环境与实力排名全国第五位的国家级经济技术开发区，开发区的定位不言而喻。其发展的战略思路在于吸引实力企业投资者。 福山区的定位----一直不明晰。工业园区多，但零散；文化、经济、服务业等均较落后。 莱山区的定位——在原来的高档旅游、居住区的基础上，后续的发展因为市政府的迁入而逐渐成为全市的政治文化中心。 2、莱山现有的板块分析 一条狭长的东部黄金海岸线注定了整个莱山区是以南北发展型的区域，总体缺乏纵深感，港城东大街和港城西大街横贯福山到莱山，在某种程度上拓宽了南部的发展。 ◎行政中心区 在市政中心东移之后，居住、商业、教育、交通等发展趋势也将偏向东部，宏伟的规划蓝图已经呈现在我们面前：名校聚集的大学城、拔地而起的滨海新城、规模庞大的国际商城以及对外交通枢纽――新长途汽车站都汇聚在这里，从规划图上可以看到一个明显的“三角地带”，在这个地带中有行政中心、市广播电视中心、佳世客三个大的行政传播商业建筑群，还有一个100万平米的超大居住中心。 ◎瀛洲大街以南、轸大路以北、迎春大街以东、观海路以西为莱山中心居住区 鸟瞰莱山不难发现，在三角地带的南面三滩改造的上海滩花园和三高校居住区是这一带最大的看点，后续的草埠、东泊子、西泊子改造也将会陆续上市。迎春大街是未来莱山区的商业中心街，在这条街的东侧是莱山区的东居住区，大街的西侧是西部居住区，两个居住区总用地面积约为10多平方公里，可容纳人口20多万。 ◎文化教育中心区 在“三角地带”的东南方，是由烟台大学、山东工商学院、滨州医学院、中国农业大学、烟台商务职业学院等学府组成的大学城，将烟台的文化氛围演绎到了极致。 ◎商贸中心区 据了解，不久的将来，莱山区马山寨附近将诞生一个庞大的烟台国际交易广场，项目位于莱山区东部海滨，滨海东路北侧，马山西侧，总用地面积约92公顷（包括海域），总建筑面积约52万平方米。该项目是开展以中商交信用交易为主导的商品展示、交易及国际采购业务，并可为社会提供会展、商贸、金融、餐饮、旅游、文体、娱乐等多种服务。西泊子附近将建成50万平米的滨海商贸城。项目建成后将在周围5—10平方公里范围内形成以“烟台国际交易广场”为商贸中心，市、区两级政府机构为政治中心，烟台体育公园为文体中心，烟台大学城为文化中心的新烟台城市格局，并以此带动烟台整个城市的发展。 　 ◎旅游海岸线 “三角地带”的顶角正北方，也就是在莱山区前七夼东部，一个占地面积约31.8公顷的雨岱山水城将拔地而起,它北临第二海水浴场，西临滨海中路，交通便利，环境优美，是旅游、休闲娱乐的好去处。 不久将诞生的雨岱山水城项目，充分体现地域特色，将陆上综合性娱乐与水上运动型娱乐有机结合，创建独具特色的旅游娱乐景点。将使该地段成为旅游观光、休闲、娱乐的城市亮点，极大提升烟台市城市形象并推动群众性文化事业的发展。 目前滨海路沿线是烟台市的富人区，集中了众多的高档楼盘，销售均价在10000元/平米左右。 ◎文化休闲中心区 “三角地带”的西部目前略显单薄，规划中西部将来是一个文化休闲中心，凤凰山公园，竹林寺等休闲观光区，随着市区城建的迅速发展，也将逐渐成为人们关注的焦点。 ◎未来发展居住副中心区 轸大路以南区域的旧村改造，未来5-10年内将发展成为莱山的副居住中心，以杨家台子、房家、邹家、莱龙庄、三十里堡为原点的周边辐射区。这一带的发展需要得到政府规划深度支持。 一点：政府功能区——市政府、国际会展馆、体育公园、学校、广电局等 三线：港城东大街、迎春大街沿线——烟台大学商业区、橡树湾商贸区、佳世客商业区，因此这里将形成莱山繁华的商业兼居住区 观海路两侧——将形成莱山高档居住生活区 滨海路沿线——城市形象展示区，形成斑斓漫长海岸 政府功能区 从2000年开始莱山区的发展初见端倪，其后观海大道、滨海大道相继开通，政府加大扶持力度，经过近7 年的发展莱山逐渐形成了高校云集、高档住宅区云集的区域，另外烟台市政府、莱山区政府、工商局、国土资源局、广电局、国际会展管、体育公园、烟台大学等功能性单位相继进驻，莱山已经发展成为集运动、休闲、生活、文化、办公的区域，继芝罘区后它将成为烟台的第二个市中心，政府功能、城市功能更加明显。 港城东大街、迎春大街沿线 两条大街呈“十字形”交错，居于莱山中心区域，几乎贯穿了莱山的东西南北，正适合打造中心商业、居住区。目前，大街两旁现有的和即将动工的住